遺産分割協議で「この不動産は長男が引き継ぐ」と決まった。
協議書もできあがった。
これで一安心——と思いたいところですが、実はまだ、世の中に対しては「長男のもの」だと認められていません。
紙の上で決めただけでは、不動産の名義は、亡くなった人のままだからです。
この名義を、亡くなった人から相続人へと正式に書き換える手続きが「相続登記」です。
この記事では、相続登記とは何か、なぜ必要なのかという基本を、わかりやすく解説します。
相続登記とは——名義を「故人」から「相続人」へ
相続登記とは、亡くなった人の名義になっている不動産を、相続した人の名義に変更する手続きのことです。
正式には「相続を原因とする所有権移転登記」といいます。
これまで相続登記は、「面倒だから後回し」で済まされることの多い手続きでした。
やらなくても、直ちに困らない場面が多かったからです。
しかし、2024年4月から、相続登記は義務になりました。
放置すれば、過料の対象になります。
もはや、避けて通れる手続きではないのです。
そもそも「登記」とは？権利を公に示す仕組み
相続登記を理解するために、まず「登記」とは何かを押さえましょう。
不動産には、その所在地や面積、そして「誰が所有しているか」といった情報を記録した登記簿があります。
これを管理しているのが法務局で、誰でも手数料を払えば内容を確認できます。
この登記簿に所有者として記録されることで、「この不動産は自分のものだ」と、世の中の誰に対しても主張できるようになります。
逆に、相続したのに名義を変えていないと、登記簿上の所有者は亡くなった人のままです。
実際には相続していても、対外的には、まだ自分のものだと胸を張って示せない状態が続くことになります。
名義を変えないと「売れない・借りられない」
名義を変えないまま放置すると、具体的にどんな不都合があるのでしょうか。
| 名義を変えないと… | どうなるか |
|---|---|
| 売れない | 名義が故人のままでは、売買の手続きが進められない |
| 借りられない | 担保にできず、建て替えやリフォームの融資に支障が出る |
| 負動産化のリスク | 放置が、所有者不明・負動産が生まれる温床になる |
買い手が現れても、名義が亡くなった人のままでは、売買の手続きが進められません。
その不動産を担保にお金を借りることもできず、リフォーム資金を用意したいときにも困ります。
つまり、名義を変えておくことは、その不動産を「自由に活用できる状態」にしておくことそのものなのです。
相続登記には「3つのパターン」がある
相続登記は、どういう経緯で誰が引き継ぐかによって、大きく3つのパターンに分かれます。
| パターン | どんなとき |
|---|---|
| ①法定相続分どおり | 法律の割合どおりに登記する |
| ②遺産分割協議にもとづく | 協議で決まった内容で登記する（実務上いちばん多い） |
| ③遺言にもとづく | 遺言の内容にもとづいて登記する |
どのパターンかによって、申請に必要な書類が変わってきます。
自分のケースがどれにあたるのかを意識しておくと、次に必要になる書類集めがスムーズになります。
【業界の裏側】 売ろうとしたら、名義が「亡き祖父」のままだった話
お父さまから相続した実家を売りたい、というご相談を受けたときのことです。私はまず、登記簿（登記事項証明書）を取り寄せて、現状を確認しました。すると、その実家の名義は、亡くなったお父さまではなく、さらにその前の世代——つまりご相談者のお祖父さまの名義のまま残っていたのです。お父さまが相続したときに、相続登記をしないままになっていたのでした。これはつまり、お祖父さまからお父さまへの相続と、お父さまからご相談者への相続という、2つの相続がまとめて未処理になっている状態です。売却するには、まずこの古い相続から順に名義を整理しなければなりません。当然、その分の手間と費用がかかり、売却に取りかかれるまでに、ずいぶん時間を要しました。もし、お父さまの代できちんと名義を変えておけば、これほど面倒にはならなかったはずです。相続登記は「まず登記簿で現状を確認する」——この最初のひと手間が、後の大きな手戻りを防いでくれることを、あらためて実感した一件でした。
まず登記簿で「現状」を確認する
相続した不動産の名義変更を考えるなら、最初にやっておきたいことがあります。
それは、その不動産が今どういう状態になっているのかを確認することです。
法務局では、誰でも手数料を払えば「登記事項証明書」を取得できます。
これを見れば、対象の不動産の現在の名義人や、住宅ローンなどの担保（抵当権）が設定されていないかを確認できます。
ここで、名義がすでに祖父母など前の世代のままになっていると判明すれば、後の対応（数次相続）が必要だとわかります。
また、完済したはずの住宅ローンの抵当権が、登記簿に残ったままになっていることもあります。
その場合は、抹消の手続きが別途必要になります。
相続登記に取りかかる前に、まず現状を正確につかんでおくことが、手戻りを防ぐ第一歩になります。
【営業マン視点】 売却の出発点は、いつも「名義は変わっていますか？」
相続した不動産を売りたいというご相談を受けたとき、私が金額の話より先に確認するのが「名義は、もうご自身に変わっていますか？」という一点です。理由は単純で、名義が亡くなった方のままだと、どれだけ買主が見つかっても、売買契約に進めないからです。不動産の売買では、所有者ご本人が売主として契約します。名義が故人のままということは、契約する人が登記簿上に存在しない、ということ。買主も、住宅ローンを出す銀行も、名義が整理されていない物件には手を出せません。私の経験では、「すぐ売れると思っていたのに、まず名義変更からだと知って驚かれる」お客様が、本当に多いのです。だからこそ、相続で不動産を引き継ぐことが決まったら、売る予定があってもなくても、まず相続登記を済ませておくことをおすすめしています。名義をきれいにしておくこと——それが、いざというときに動ける不動産の、いちばんの条件なのです。
まとめ——相続登記は「不動産を自分のものにする」手続き
| この記事のポイント |
|---|
| 相続登記は、不動産の名義を故人から相続人へ変更する手続き |
| 登記簿に所有者として載ることで、世の中に「自分のもの」と示せる |
| 名義を変えないと、売れない・担保にできない・負動産化のリスク |
| 登記は法定相続分・遺産分割協議・遺言の3パターン。書類が変わる |
| 取りかかる前に、まず登記簿で現状（名義・抵当権）を確認する |
宅建士資格保有・不動産業界歴10年以上の現役実務者が監修・運営しています。
売買・法律・税金・開業まで、現場の実務経験をもとに情報を発信しています。
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