「売る」のではなく「貸す」。
相続した不動産を、賃貸として活用する選択もあります。
資産を手放さずに、家賃収入を生み出せる——魅力的な道です。
しかし、その一方で、相応のリスクと手間もともないます。
「貸せば安定収入」という単純な話ではありません。
この記事では、賃貸活用のメリットと、見過ごせない注意点を、冷静に整理します。
賃貸活用のメリット
賃貸の最大の魅力は、不動産を手放さずに家賃収入を得られることです。
毎月の安定した収入は、固定資産税などの維持費をまかなったうえで、手元に残る利益を生む可能性があります。
また、評価のテーマで見たとおり、人に貸している不動産は相続税の評価額が下がります。
そのため、次の世代への相続を考えると、税の面でも有利に働くことがあります。
さらに、思い出のある実家を手放さずに済む、という心理的なメリットも小さくありません。
立地に恵まれた物件であれば、賃貸活用は有力な選択肢になります。
賃貸活用のリスクと手間
一方で、賃貸には見過ごせないリスクと手間があります。
最大のリスクは、空室です。
借り手がつかなければ収入はゼロで、それでも維持費はかかり続けます。
入居者がいても、設備の故障、建物の修繕、家賃の滞納、近隣とのトラブルなど、対応すべきことは次々に出てきます。
管理を不動産会社に委託すれば手間は減りますが、その分の費用がかかります。
「貸せば安定収入」という単純な話ではなく、空室や修繕のリスクを引き受ける覚悟が必要だということを、理解しておく必要があります。
向いている物件・いない物件
賃貸活用が向くかどうかは、物件の立地と状態に大きく左右されます。
| 観点 | 向いている | 向いていない |
|---|---|---|
| 立地 | 駅近・賃貸需要がある地域 | 地方・人口が減っている地域 |
| 建物 | 状態が良い・軽微な改修で貸せる | 貸す前に多額のリフォームが必要 |
駅に近く、周辺に賃貸需要がある地域の物件なら、安定した入居が見込め、賃貸に向いています。
逆に、地方で人口が減っている地域や、賃貸需要の乏しい場所の物件は、貸し出しても、なかなか借り手がつきません。
また、古い建物では、貸し出す前に多額のリフォーム費用がかかることもあります。
賃貸を検討する際は、期待できる家賃収入と、必要なリフォーム費用や維持費を見比べて、本当に収益が見込めるのかを試算することが欠かせません。
貸す前に収支を見積もる
賃貸を始めるかどうかは、感覚ではなく、収支の見積もりにもとづいて判断すべきです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 収入 | 周辺の似た物件の家賃相場 |
| 支出 | 固定資産税・管理費・修繕費・火災保険料など |
| 初期費用 | 貸し出す前に必要なリフォーム費用 |
| 判断 | 差し引いてもなお十分な収益が残るか |
まず、その地域で似た条件の物件が、どのくらいの家賃で貸せているかを調べます。
そこから、固定資産税、管理を委託する場合の管理費、定期的な修繕費、火災保険料といった支出を差し引いて、手元にどれだけ残るかを計算します。
さらに、貸し出す前に必要なリフォーム費用も見込んでおきます。
これらを差し引いてもなお十分な収益が見込めるなら、賃貸は有力な選択肢です。
逆に、空室が続けば赤字になりかねないと判断されるなら、無理に貸すより売却を検討したほうが、結果的に得をすることもあります。
【業界の裏側】 「空き家にするより貸そう」が、赤字を生んだ話
地方の実家を相続されたお客様が、「空き家にしておくのはもったいない。貸せば家賃収入になるだろう」と、賃貸に出すことを決められました。ただ、その家は築年数が古く、そのままでは貸せる状態ではありませんでした。そこで、水回りや内装に、数百万円をかけてリフォームをされました。ところが、いざ募集を始めても、なかなか借り手が現れません。その地域は人口が減り続けており、そもそも賃貸の需要が乏しかったのです。結局、1年以上経っても入居者は決まらず、かけたリフォーム費用は回収できないまま、固定資産税だけがかかり続けました。後になって、お客様は「貸す前に、この地域で本当に借り手がつくのか、収支を試算しておけばよかった」と悔やんでおられました。もし事前に試算していれば、「この立地では賃貸は難しい」と分かり、リフォーム費をかけずに売却を選べたかもしれません。「空き家にするくらいなら貸す」という発想は、一見もっともです。しかし、賃貸は立地しだいで、収入を生むどころか、赤字を垂れ流す原因にもなります。貸す前に、冷静な収支の試算を——この一手間が、大きな損失を防ぐのです。
賃貸は「事業」——採算で判断する
ここまで見てきたように、賃貸活用は、単なる資産の保有ではありません。
家賃収入という売上があり、維持費や修繕費という経費がかかる、一種の「事業」です。
だからこそ、始めるかどうかは、感情や「もったいない」という気持ちではなく、採算が合うかどうかで判断すべきです。
立地に恵まれ、収支の見込みが立つなら、賃貸は資産を活かす良い選択になります。
逆に、需要が乏しく、収支が合わないなら、無理に貸さず、売却など別の道を選ぶほうが賢明です。
「事業として成り立つか」——この視点で冷静に見極めることが、後悔のない選択につながります。
【営業マン視点】 「貸す」と、売るのが難しくなることを知っておく
賃貸を検討されるお客様に、私が必ずお伝えする、意外と知られていないことがあります。それは、「一度貸すと、売るのが難しくなる」ということです。「とりあえず貸しておいて、必要になったら売ればいい」——そう気軽に考える方は少なくありません。ですが、入居者がいる状態の物件は、思うようには売れません。自分で住みたい人にとっては、入居者がいるとすぐに住めないため、敬遠されます。買い手は、賃貸経営を引き継ぐ投資家などに限られ、価格も抑えられがちです。かといって、売るために入居者に出ていってもらうのは、簡単ではありません。正当な理由なく一方的に契約を終わらせることはできず、立ち退きには、相応の交渉や費用がかかることもあります。つまり、「貸す」という選択は、「売る」という選択の自由度を、大きく下げてしまうのです。だからこそ、私はお客様に、「貸す前に、その先の出口まで考えておきましょう」とお伝えしています。将来売る可能性が高いなら、はじめから売却を選ぶ、あるいは短期の定期借家契約にするなど、出口を見据えた設計が必要です。「とりあえず貸す」は、後で自分の首を絞めることがある——この点は、ぜひ覚えておいてください。
まとめ——賃貸は「事業」、収支と出口で判断する
| この記事のポイント |
|---|
| 賃貸は手放さず家賃収入を得られ、相続税評価も下がる利点がある |
| 空室・修繕・滞納などのリスクと手間があり「安定収入」とは限らない |
| 向くかどうかは立地と建物の状態しだい。地方・要リフォームは慎重に |
| 貸す前に収支（家賃相場−経費−リフォーム費）を試算する |
| 一度貸すと売りにくくなる。出口まで見据えて判断する |
宅建士資格保有・不動産業界歴10年以上の現役実務者が監修・運営しています。
売買・法律・税金・開業まで、現場の実務経験をもとに情報を発信しています。
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