4つの選択肢のうち、最も多く選ばれるのが「売る」です。
維持の負担から解放され、現金で分けやすいためです。
ただ、売却で大切なのは、「いくらで売れたか」ではありません。
諸費用や税金を引いて、「いくら手元に残るか」です。
とくに、売却益にかかる「譲渡所得税」の知識は、手残りを大きく左右します。
この記事では、売却の基本的な流れと、譲渡所得税の仕組みを、わかりやすく解説します。
売却の基本的な流れ
不動産の売却は、おおまかに次の流れで進みます。
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| ①査定 | 不動産会社に査定を依頼し、おおよその売却価格をつかむ |
| ②媒介契約 | 売却を任せる会社と契約し、売り出す |
| ③売買契約 | 買い手と価格などの条件を交渉し、契約を結ぶ |
| ④決済・引き渡し | 代金の決済と、物件の引き渡しを行う |
ここで前提となるのが、相続登記です。
名義が亡くなった人のままでは売却できないため、売る前に必ず名義を相続人へ変更しておく必要があります。
相続人が複数で共有している場合は、原則として全員の合意がなければ売れない点にも注意が必要です。
譲渡所得税の仕組み
不動産を売って利益が出ると、その利益に「譲渡所得税」がかかります。
利益は、次の式で計算します。
利益 ＝ 売却価額 － 取得費 － 譲渡費用
取得費はその不動産を買ったときの価格など、譲渡費用は仲介手数料などです。
この利益に税率をかけるのですが、税率は所有期間によって変わります。
| 区分 | 所有期間（売却年の1/1時点） | 税率 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年を超える | 約20.315% |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 約39.63% |
短期のほうが、税率が大幅に高くなります。
なお、利益が出なければ、譲渡所得税はかかりません。
相続物件は「長期になりやすい」・取得費の問題
ここで、相続した不動産ならではのポイントがあります。
相続で引き継いだ不動産は、被相続人がその不動産を取得した時期も引き継ぎます。
そのため、親が長く所有していた実家などは、相続してすぐ売っても、税率の低い長期譲渡所得になることがほとんどです。
これは、相続物件にとって有利な点です。
一方で、悩ましいのが取得費です。
親がいくらで買ったのかを示す売買契約書が見つからないと、取得費が不明になってしまいます。
その場合は「売却価額の5%」を取得費とみなして計算しますが、これだと利益が大きく算定され、税負担が重くなりがちです。
古い権利証や契約書を探しておくことが、思わぬ節税につながります。
売却にかかるその他の費用——「手残り」で考える
売却にあたっては、譲渡所得税のほかにも、いくつかの費用がかかります。
代表的なのが、不動産会社に支払う仲介手数料です。
これは売却価格に応じて決まり、決して小さな額ではありません。
このほか、売買契約書に貼る印紙税、住宅ローンなどの抵当権が残っている場合の抹消費用、土地の測量や建物の解体が必要な場合はその費用などもかかります。
これらの費用のうち、売却に直接かかったものは、譲渡所得を計算する際の「譲渡費用」として差し引けるものもあります。
手元に最終的にいくら残るのかを知るには、売却価格そのものだけでなく、こうした諸費用と税金を差し引いた「手残り」で考えることが大切です。
売り出す前に、おおよその手残りを試算しておくと安心です。
【業界の裏側】 古い契約書が1枚見つかって、税金が大きく変わった話
相続された実家を売却されるお客様のお手伝いをしたときのことです。譲渡所得税の試算をしようとしたところ、肝心の「取得費」が分かりませんでした。お父さまがその家を買ったのは、ずいぶん昔のこと。お客様は「契約書なんて、もう残っているわけがない」と、半ば諦めておられました。取得費が分からない場合、「売却価額の5%」を取得費とみなして計算するルールがあります。ただ、これだと、売却価額のほとんどが利益とみなされてしまい、譲渡所得税が非常に重くなります。私は、「念のため、お父さまの書類を一度よく探してみてください」とお願いしました。すると、古い権利証の束に挟まる形で、当時の売買契約書が出てきたのです。そこには、お父さまが購入した金額が、はっきりと記されていました。この実際の取得費を使って計算したところ、利益は概算の5%で計算した場合よりずっと小さくなり、譲渡所得税も大幅に下がりました。差は、決して小さな額ではありませんでした。「もう残っていない」と思い込んで探さなければ、何十万円も多く払っていたかもしれません。相続した不動産を売るなら、まず古い契約書や権利証を探すこと——この地味なひと手間が、大きな節税につながるのです。
【営業マン視点】 「いくらで売れるか」より「いくら残るか」
不動産の売却のご相談で、お客様がいちばん気にされるのは、やはり「いくらで売れるか」です。査定額が高いと、皆さん喜ばれます。それは自然なことです。ただ、私が必ずお伝えするのは、「大切なのは売れる金額そのものではなく、最終的に手元にいくら残るかですよ」ということです。たとえば、3000万円で売れたとします。一見、大きな金額です。しかし、ここから仲介手数料が引かれ、利益が出ていれば譲渡所得税がかかります。古家が建っていれば、解体費が必要になることもあります。抵当権が残っていれば、その抹消費用も。こうした諸費用を差し引くと、実際に手元に残るお金は、売却価格よりかなり少なくなることが珍しくありません。「3000万円で売れたと思ったら、手残りは2400万円だった」というように、数百万円の差が出ることもあります。だからこそ、私はお客様に、売り出す前に「手残りのシミュレーション」をお見せするようにしています。売却価格から、手数料・税金・解体費などをすべて引いた、本当に使えるお金の額です。これを最初に把握しておけば、「思ったより残らなかった」という後悔を防げます。売却で見るべきは、額面ではなく、手残り。この視点を、ぜひ持っておいてください。
まとめ——税率と取得費を押さえ、「手残り」で判断する
| この記事のポイント |
|---|
| 売却は査定→媒介契約→売買契約→決済の流れ。売る前に相続登記が必要 |
| 譲渡所得税＝（売却価額－取得費－譲渡費用）×税率。利益がなければかからない |
| 税率は5年超で約20.315%、5年以下で約39.63%。相続物件は長期になりやすい |
| 取得費不明だと「売却価額の5%」扱いで税が重い。古い契約書を必ず探す |
| 仲介手数料・印紙税・解体費なども。「手残り」を売り出す前に試算する |
宅建士資格保有・不動産業界歴10年以上の現役実務者が監修・運営しています。
売買・法律・税金・開業まで、現場の実務経験をもとに情報を発信しています。
コメント