相続した不動産を売るなら、ぜひ知っておきたい節税の制度があります。
それが「取得費加算の特例」です。
これは、相続税を納めた人が、その財産を売ったときの譲渡所得税を軽くできる制度です。
相続税を払い、さらに売却益にも税金がかかる——その二重の負担を和らげてくれます。
ただし、約3年10ヶ月という期限があり、先送りすると使えなくなります。
この記事では、取得費加算の特例の中身と、期限の考え方を解説します。
取得費加算の特例とは
取得費加算の特例とは、相続した財産を売ったときに、その人が納めた相続税のうち、売った不動産に対応する一定額を、譲渡所得の計算における「取得費」に上乗せできる制度です。
前の記事で見たとおり、取得費が大きくなれば、その分だけ利益が小さく計算され、譲渡所得税が軽くなります。
取得費に相続税の一部を上乗せ → 利益が減る → 譲渡所得税が軽くなる
つまりこれは、相続税を払い、さらにその財産を売って譲渡所得税もかかる、という二重の負担を和らげるための仕組みです。
相続税を納めた人にとっては、見逃せない節税策の1つです。
期限は「約3年10ヶ月」
この特例には、適用できる期限があります。
相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10ヶ月）の翌日から、3年以内に売却することが条件です。
相続開始 →〈10ヶ月〉→ 相続税の申告期限 →〈+3年〉→ 取得費加算の期限
（相続開始から数えて、おおむね3年10ヶ月以内に売却）
つまり、相続が始まってから数えると、おおむね3年10ヶ月以内に売る必要があるということです。
この期限を過ぎてから売ると、特例は使えません。
相続した不動産を売るつもりがあるなら、この期限を意識して、早めに動くことが節税につながります。
「いずれ売ろう」と先送りしているうちに期限を逃すのは、たいへんもったいないことです。
相続税を払っていることが前提
注意したいのは、この特例は、相続税を実際に納めた人だけが使えるという点です。
遺産が基礎控除以下で相続税がかからなかった場合は、加算すべき相続税がないため、この特例は使えません。
したがって、相続税を納めた相続人が、相続した不動産を期限内に売却する場合に効果を発揮する制度だといえます。
| 適用の条件 | ポイント |
|---|---|
| 相続税を納めている | 基礎控除以下で非課税だった場合は使えない |
| 期限内に売却 | 相続開始から約3年10ヶ月以内に売る |
| 相続した財産の売却 | 相続で取得した不動産などが対象 |
相続税を納め、かつその不動産を売る予定があるなら、期限内の売却によってこの特例を活かせないか、検討する価値が大いにあります。
早めの売却が有利になる理由
取得費加算の特例の期限は、相続が始まってから約3年10ヶ月以内でした。
前のテーマで少し触れた「空き家の特別控除」にも、同じく相続から3年程度の期限があります。
つまり、相続した不動産を売る方針が固まっているなら、これらの特例を活かすためにも、早めに動くほうが有利になるのです。
「いつか売ればいい」と先延ばしにしているうちに期限を過ぎると、本来軽くできたはずの税負担を、まるごと背負うことになりかねません。
売ると決めたなら、特例の期限から逆算して、計画的に売却を進める。
これが、税の面で損をしないための鉄則です。
判断をむやみに急ぐ必要はありませんが、期限だけは、常に意識しておきましょう。
【業界の裏側】 あと数ヶ月遅ければ、特例を逃していたお客様の話
相続した実家の売却をご相談に来られたお客様がいらっしゃいました。相続税は、それなりの額を納めておられました。ただ、「気持ちの整理もつかないし、急ぐ理由もないから」と、売却をずっと先送りにしておられたのです。お話を伺い、私は少し緊張しました。相続税を納めている以上、取得費加算の特例が使える可能性が高い。しかし、この特例には、相続開始から約3年10ヶ月という期限があります。相続の時期を確認すると、期限まで、残りわずか数ヶ月しかありませんでした。私は、「この特例を使えば、譲渡所得税がかなり軽くなります。でも、期限が迫っています。今すぐ動きましょう」とお伝えし、急いで売却の準備を進めました。査定、売り出し、買い手探し——時間との勝負でしたが、幸い、期限内に売買契約をまとめることができました。取得費加算の特例を適用でき、お客様の税負担は大きく軽くなりました。もし、あと数ヶ月ご相談が遅れていたら、この特例は使えず、何十万円も多く払うことになっていたはずです。「急ぐ理由がない」と思っていた先送りが、実は大きな損失につながりかけていた——期限のある特例の怖さを、あらためて実感した一件でした。
【営業マン視点】 「期限内」だが「売り急がない」——余裕を持って動く
取得費加算のような、期限のある特例のお話をすると、お客様は「じゃあ、急いで売らなきゃ」と焦られることがあります。もちろん、期限を過ぎては元も子もありませんから、期限内に売ることは大切です。ただ、私がいつもお伝えしているのは、「期限は守る。でも、売り急ぎはしない」ということです。以前の記事でも触れたとおり、期限ぎりぎりで慌てて売りに出すと、「どうしても期限までに売りたい」という足元を見られ、安く買いたたかれてしまいます。特例で税金は軽くなっても、売却価格そのものが下がってしまっては、意味がありません。ではどうするか。答えは、「期限に余裕を持って、早めに動き出す」ことです。約3年10ヶ月という期限があるなら、その1年前、できれば2年前くらいから準備を始める。そうすれば、期限に追われることなく、じっくり良い買い手を探せます。結果として、特例で税を軽くしつつ、売却価格も高く保てる——この両取りができるのです。期限のある特例で得をするコツは、「期限ぎりぎりに間に合わせる」ことではなく、「期限を意識して、早めに余裕を持って動く」こと。この違いが、最終的な手残りを大きく左右するのです。
まとめ——相続税を払ったら「約3年10ヶ月」を意識する
| この記事のポイント |
|---|
| 取得費加算の特例は、納めた相続税の一部を取得費に上乗せできる制度 |
| 取得費が増えて利益が減り、譲渡所得税が軽くなる（二重負担の緩和） |
| 期限は相続開始から約3年10ヶ月以内の売却。過ぎると使えない |
| 相続税を実際に納めた人が対象。非課税だった場合は使えない |
| 売る方針なら期限から逆算。期限は守りつつ、余裕を持って動く |
宅建士資格保有・不動産業界歴10年以上の現役実務者が監修・運営しています。
売買・法律・税金・開業まで、現場の実務経験をもとに情報を発信しています。
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