決済当日の流れ

住宅購入のプロセスにおいて、決済（残代金支払い）は最も重要な場面のひとつです。

この日に住宅ローンの融資が実行され、残代金が売主に支払われ、所有権が移転します。

多くの場合、決済は司法書士立会いのもと、融資を行う金融機関の窓口で行われます。

不動産取引の「最終ゴール」であり、同時に住宅ローン返済のスタート地点でもあります。

当日の流れと各手続きの意味を事前に把握しておくことで、緊張の中でも落ち着いて進められます。

決済当日の参加者と場所

決済当日は、一般的に午前中から午後にかけて設定されることが多いです。

会場は、

・金融機関の応接室

・司法書士事務所

などが一般的です。

参加者は以下のような構成になります。

参加者	役割
買主	残代金支払い・書類署名
売主	所有権移転・鍵引渡し
司法書士	登記確認・登記申請
不動産会社	取引進行・精算確認
銀行担当者	融資実行手続き

初めて参加する買主にとっては緊張感のある場ですが、実務上は「確認作業の積み重ね」で進行していきます。

重要なのは、焦らずひとつずつ確認することです。

司法書士による確認作業

決済では、まず司法書士による事前確認が行われます。

司法書士は、

・売主本人確認

・登記識別情報（権利書）確認

・抵当権抹消確認

・所有権移転書類確認

などを行います。

ここで問題が発覚すると、銀行は融資実行を止めます。

つまり、司法書士は「この取引を実行して問題ないか」を最終確認する役割を担っています。

特に中古住宅では、抵当権抹消が正しく行われるかが重要です。

売主側のローン残債が残っている場合、売却代金で完済し、抵当権を抹消する流れになります。

この手続きが完了しなければ、買主へ完全な所有権移転ができません。

融資実行と残代金支払い

司法書士確認が完了すると、銀行が住宅ローンを実行します。

融資金は一度買主口座へ入金され、その後、売主へ残代金として送金されます。

また、同時に以下の支払いも行われます。

支払い項目	内容
残代金	売買価格の残額
仲介手数料残額	不動産会社への支払い
固定資産税精算金	日割り精算
登記費用	司法書士報酬・登録免許税など

振込は当日に銀行窓口で行われるケースが多く、振込件数も複数になります。

そのため、事前に、

・振込先

・振込金額

・自己資金額

を整理しておくことが重要です。

実務では、ここで金額ミスや送金漏れが起きると全体スケジュールが止まります。

固定資産税の精算とは

固定資産税は、毎年１月１日時点の所有者へ課税されます。

しかし、不動産売買は年の途中で行われるため、決済日を基準に日割り精算を行うことが一般的です。

つまり、

・決済日まで → 売主負担

・決済日以降 → 買主負担

という考え方です。

ただし、地域によっては「引渡日当日をどちら負担にするか」という慣習差があります。

また、マンションでは管理費・修繕積立金も日割り精算されることがあります。

精算金は細かい数字になりやすいため、事前に精算書を確認しておくことが重要です。

鍵引渡しで取引完了

売主への残代金支払い確認が完了すると、鍵の引渡しが行われます。

この瞬間が、実務上の「引渡し完了」です。

戸建では、

・玄関鍵

・勝手口鍵

・ポスト鍵

などが渡されます。

マンションでは、

・エントランスキー

・宅配ボックスキー

・駐車場リモコン

などもあります。

中古住宅では、鍵交換を行うかどうかも検討事項です。

前所有者や過去の合鍵状況が完全には分からないため、防犯上、引渡し後に鍵交換を行う買主も多いです。

まとめ

決済当日は、住宅ローン実行・残代金支払い・所有権移転・鍵引渡しを行う、不動産取引の最終工程です。

司法書士による確認、銀行融資実行、各種精算など、多くの実務が短時間で進行します。

事前に必要書類・振込内容・精算金を確認しておくことで、当日の混乱を防ぐことができます。

決済は「購入完了の日」であると同時に、「住宅所有者としてのスタート日」でもあります。