前回の記事で、空き家の放置を後押ししてしまう「住宅用地特例」という税制上の歪んだインセンティブについてお伝えしました。
「壊れかけの家でも、解体せず残しておいた方が税金が安い」。この構造をそのままにしておけば、空き家問題は今後も膨らみ続けてしまいます。
国もこの問題を見過ごしてきたわけではありません。2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」、通称・空家法は、まさにこの構造にメスを入れるために作られた法律です。
そして2023年、この法律はさらに改正され、新たな区分と対応策が導入されました。この記事では、空家法の基本的な仕組みと、2023年改正で何が変わったのかを整理します。
その仕組みを見ていこう。
2015年施行、空家法の基本的な仕組み
空家法は、市区町村が管理不全な空き家に対して、行政として介入できる権限を定めた法律です。
この法律の中核にあるのが、「特定空家等」という指定制度です。倒壊等著しく保安上危険な状態、著しく衛生上有害な状態、適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態、周辺の生活環境の保全のために放置することが不適切な状態。これらのいずれかに該当すると市区町村が判断した空き家は、「特定空家等」に指定されます。
特定空家等に指定されると、所有者に対して、まず助言・指導が行われます。それでも改善されない場合は勧告、さらに命令へと段階が進み、最終的には行政代執行、つまり行政が所有者に代わって強制的に解体・撤去を行うことも可能になります。
そして、ここが前回の記事と直結する重要なポイントです。特定空家等として「勧告」を受けると、その時点で住宅用地特例の対象から除外されます。つまり、固定資産税の軽減措置がなくなり、税額が最大で6倍程度にまで跳ね上がることになるのです。
この仕組みは、放置を続けることの経済合理性を打ち消すために設計されました。解体費用を惜しんで放置を続けた結果、固定資産税が跳ね上がってしまえば、結果的に解体した方が安く済んでいた、という状況も起こり得ます。
ただし、特定空家等の指定を受けるまでには、市区町村による現地調査や、所有者への意見聴取など、一定の手続きが必要です。この手続きに時間がかかることも多く、指定されるまでの間、老朽化がさらに進行してしまうという課題も指摘されていました。
業界の裏側
「勧告を受けたら税金が上がる」という制度は、2015年の法施行時点で既に存在していました。
しかし実際には、特定空家等に指定されるレベルまで劣化が進んでからでは、対応の選択肢がかなり限られてしまいます。
この「手遅れになってから」という問題意識が、2023年改正の出発点になりました。
2023年改正で新設された「管理不全空家」
2023年の法改正で新たに設けられたのが、「管理不全空家等」という区分です。
これは、現時点では特定空家等ほど深刻な状態ではないものの、そのまま放置すれば将来的に特定空家等に該当するおそれがある空き家を指します。
つまり、「重症化する前の予備軍」の段階から、行政が早期に関与できるようにしたのが、この改正の最大のポイントです。
管理不全空家等に指定された所有者に対しても、指導や勧告を行うことができ、勧告を受けた場合は、特定空家等と同様に住宅用地特例の対象から除外されます。
これにより、「劣化がまだそこまで進んでいないから」という理由で放置を続けることの、税制上のメリットが失われることになりました。
この新区分の狙いは、深刻化する前の段階で所有者に働きかけることで、行政代執行のような大がかりな対応に至る前に、問題を解決に導くことにあります。早期の指導であれば、所有者にとっても、簡単な補修や管理の見直しで対応できる可能性が高まります。
市区町村側にとっても、特定空家等になってから対応するよりも、行政コストを抑えられるというメリットがあります。早期発見・早期対応という発想は、空き家問題に限らず、多くの社会課題に共通する合理的なアプローチだと言えるでしょう。
営業マン視点
実家の空き家を所有している方には、「まだ特定空家に指定されていないから大丈夫」という考え方は、もう通用しなくなっていると伝えています。
管理不全空家という早い段階から行政の目が入るようになった以上、放置のリスクは以前よりも高まっていると理解しておくべきです。
空き家の活用を後押しする仕組みも
2023年改正は、規制の強化だけでなく、空き家の活用を後押しする仕組みも導入しています。
「空家等管理活用支援法人」という制度により、NPO法人や民間事業者が、市区町村から指定を受けて、空き家の管理や活用の相談・支援を行える体制が整えられました。
また、所有者が不明な空き家について、財産管理人の選任手続きが、以前より合理化された点も見逃せません。相続人が誰も分からない、あるいは相続人全員が相続放棄しているような空き家についても、対応の道筋が整備されつつあります。
従来、こうした所有者不明の空き家は、法的な手続きが複雑で、対応に多大な時間と費用がかかることが、大きな課題となっていました。財産管理制度の合理化は、この停滞を解消するための重要な一歩です。
これらの改正は、単に所有者に義務を課すだけでなく、「管理できない・したくてもできない」所有者への支援と、周辺住民の生活環境を守るための強制力の両方を、バランスよく整備しようとする姿勢の表れだと言えます。
次は、この法改正が「相続放棄」という選択にどう関わってくるかを見ていこう。
まとめ
| 区分 | 状態 | 税制上の影響 |
|---|---|---|
| 管理不全空家等（新設） | 放置すれば特定空家等になるおそれがある状態 | 勧告を受けると住宅用地特例の対象から除外 |
| 特定空家等 | 倒壊等の危険・衛生上の有害・景観悪化等 | 勧告を受けると住宅用地特例の対象から除外 |
| 命令・代執行 | 改善が見られない場合の最終段階 | 行政による強制的な解体・撤去も可能 |
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