「相続した不動産の名義変更は、面倒だから後回しでいい」
——その考えは、もう通用しません。
2024年4月から、相続登記は「義務」になったからです。
放置すれば、過料というペナルティの対象になります。
しかも、このルールは過去にさかのぼって適用されるため、「ずっと昔の相続だから関係ない」とも言えません。
この記事では、相続登記の義務化のルールと、放置した場合のリスクを、正確に解説します。
2024年4月から相続登記が「義務」に
これまで何度か触れてきたとおり、相続登記は2024年4月から義務になりました。
これは、相続の実務を大きく変える重要な改正です。
これまでは、名義をそのままにしていても、直ちに罰則があるわけではありませんでした。
しかし、これからは違います。
定められた期限内に申請しないと、ペナルティの対象になり得るのです。
まずは、義務化のポイントを、表で全体像をつかんでおきましょう。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 開始 | 2024年4月1日から義務化 |
| 期限 | 不動産の取得を知った日から3年以内 |
| 過去の相続 | さかのぼって対象。2027年3月末までに申請 |
| ペナルティ | 正当な理由なく怠ると10万円以下の過料 |
いつまでに申請する？「3年以内」のルール
相続登記の申請には、期限が定められました。
相続によって不動産を取得したことを知った日から、3年以内に申請しなければなりません。
遺産分割の話し合いに時間がかかり、後から分け方が決まった場合は、その遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容での登記を申請する必要があります。
つまり、相続が始まったことを知りながら、何年も名義をそのままにしておくことは、もう認められないということです。
期限から逆算して、計画的に進めることが求められます。
過去の相続も「さかのぼって」対象になる
とくに注意したいのが、この義務が、過去に発生した相続にもさかのぼって適用される点です。
義務化が始まる前に親や祖父母が亡くなり、名義がそのままになっている不動産も、対象になります。
これらについては、義務化の施行日である2024年4月1日から3年以内、つまり2027年3月末までに申請する必要があるとされています。
「ずっと昔の相続だから関係ない」とは言えないのです。
心当たりのある不動産がある人は、この機会に名義を確認し、整理を始めることを強くおすすめします。
放置すると「10万円以下の過料」
正当な理由がないのに期限内に申請を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。
過料とは、刑罰ではないものの、行政上のペナルティとして金銭の支払いを求められるものです。
ただし、「正当な理由」がある場合は、直ちに過料の対象になるわけではありません。
たとえば、相続人が非常に多くて戸籍の収集に時間がかかっている場合があります。
あるいは、相続人の間で深刻な対立があって分け方が決まらない場合などは、正当な理由として考慮され得るとされています。
とはいえ、こうした事情に頼って先延ばしにするのは得策ではありません。
そもそもこの義務化は、所有者不明土地の問題を解消するために導入されたものであり、早めの対応が本来の趣旨にかなっています。
【業界の裏側】 「昔の相続だから関係ない」が、いちばん危なかった話
別件のご相談で訪れたお客様が、雑談の中で「実は、亡くなった父名義の田舎の土地が、ずっとそのままなんですよ」とおっしゃいました。聞けば、お父さまが亡くなったのは10年以上前のこと。「もう昔の話だし、誰も使っていない土地だから、急ぐ必要はないと思っていた」とのことでした。私は、その認識こそが危ないとお伝えしました。相続登記の義務化は、過去の相続にもさかのぼって適用されます。施行前に発生した相続でも、2027年3月末までに申請しなければ、過料の対象になり得るのです。お客様は「義務化って、これから亡くなった人の話だと思っていた」と、とても驚かれていました。さらに調べてみると、その土地は相続人がご兄弟3人で、お一人はすでに亡くなって次の世代に持分が移っていました。早く動くほど、関わる人数は少なく、手続きも簡単です。「昔の相続だから関係ない」ではなく、「昔の相続だからこそ、今すぐ確認すべき」——この発想の転換が、何より大切なのだと感じた一件でした。
「3年」の数え方を具体例で考える
「3年以内」と言われても、いつから数えるのか戸惑うかもしれません。
基本となるのは、「自分のために相続が開始したことを知り、かつ、その不動産を自分が取得したことを知った日」です。
| ケース | 3年の数え方 |
|---|---|
| 親の死亡と不動産の取得を、その日に把握した | その日から3年以内 |
| 遺産分割の話し合いに時間がかかった | いったん法定相続分の登記や相続人申告登記で義務を果たし、分割成立日から3年以内に本登記 |
遺産分割に時間がかかりそうな場合でも、まずは仮の対応で義務を果たしておく道があります。
いずれにしても、起算点から3年という時間は、戸籍集めや話し合いにかかる手間を考えると、決して長くはありません。
早めの着手が肝心です。
【営業マン視点】 本当に怖いのは「過料」より、放置そのもの
義務化の話をすると、多くの方が「10万円の過料」に強く反応されます。もちろん、ペナルティは避けたいものです。ただ、現場で不動産を見てきた立場から言うと、本当に怖いのは過料そのものよりも、「放置」を続けてしまうことだと感じています。名義を放置している間に、相続人がまた亡くなって権利者が増えたり、空き家が傷んで価値が下がったり、売り時の市況を逃したり——こうした損失は、10万円どころでは済まないことが少なくありません。私はむしろ、義務化を前向きに捉えていただくようお伝えしています。「やらなきゃ」と思いつつ後回しにしていた名義変更に、ようやく動く理由ができた、と。実際、義務化をきっかけに重い腰を上げて整理を済ませ、「ずっと気がかりだったことが片づいてスッキリした」と話されるお客様は多いのです。過料を恐れて渋々やるより、「自分の財産を動かせる状態にする」と前向きに捉えたほうが、結果もずっと良くなります。
まとめ——「3年」と「過去の相続」を忘れない
| この記事のポイント |
|---|
| 相続登記は2024年4月から義務化。取得を知った日から3年以内に申請 |
| 過去の相続もさかのぼって対象。2027年3月末までに申請が必要 |
| 正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料が科される可能性がある |
| 分割が長引くときは、相続人申告登記などで先に義務を果たせる |
| 本当の損失は過料より放置。早く動くほど人数も手間も少なくて済む |
宅建士資格保有・不動産業界歴10年以上の現役実務者が監修・運営しています。
売買・法律・税金・開業まで、現場の実務経験をもとに情報を発信しています。
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