遺産分割協議で、最大の難所になるのが「不動産の分け方」です。
現金なら、人数で割れば一円単位まで公平に分けられます。
しかし不動産は、そう簡単には割れません。
家を物理的に半分にするわけにはいかないからです。
実は、この「割れない財産」を分ける方法は、大きく4つに整理できます。
この記事では、現物・換価・代償・共有という4つの分け方の特徴と、自分たちのケースに合った選び方を解説します。
不動産の分け方は「4つ」に整理できる
分けにくい不動産も、整理すれば4つの方法に集約されます。
まずは全体像を、表で押さえておきましょう。
| 分け方 | 内容 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 現物分割 | そのままの形で誰かが引き継ぐ | 使い続けたい人が明確／物件が複数ある |
| 換価分割 | 売却して現金にし、相続人で分ける | 誰も使わない／公平にきっちり分けたい |
| 代償分割 | 1人が引き継ぎ、他へ代償金を払う | 住み続けたい人がいて、支払う資金もある |
| 共有分割 | 複数人の共有名義にする | 原則避けたい（先送りになりがち） |
それでは、1つずつ詳しく見ていきましょう。
①現物分割と②換価分割
1つ目は「現物分割」です。
これは、不動産をその形のまま、誰か特定の人が引き継ぐ方法です。
「自宅は同居していた長男が、別の土地は次男が」というように、財産そのものを割り当てます。
広い土地を分筆して分けることもあります。
シンプルですが、不動産の価値が人によって大きく異なる場合は、不公平が生じやすいのが難点です。
2つ目は「換価分割」です。
これは、不動産を売却して現金に換え、その現金を相続人で分ける方法です。
一円単位まで公平に分けられるのが大きな利点です。
一方で、思い出のある実家を手放すことになり、売却に時間や費用、譲渡所得税がかかる点には注意が必要です。
③代償分割——住み続けたい人がいるとき
3つ目は「代償分割」です。
これは、相続人の1人が不動産を現物で引き継ぐ代わりに、他の相続人へ、その取り分に見合う金銭（代償金）を支払う方法です。
たとえば、長男が実家に住み続けたいとします。
しかし、価値の大きな実家を長男1人で相続すると、他の兄弟との間で不公平になります。
そこで、長男が実家を取得し、その代わりに兄弟へ現金を渡して調整する——これが代償分割です。
実家を手放さずに、公平さも保てる優れた方法です。
ただし、現物を引き継ぐ人に、代償金を支払うだけの資金力が必要になるという前提があります。
資金が用意できるかどうかが、この方法を選べるかどうかの分かれ目になります。
④共有分割——その場はまとまるが…
4つ目は「共有分割」です。
これは、1つの不動産を、複数の相続人の共有名義にする方法です。
一見すると最も公平で、その場の話し合いもまとまりやすい方法です。
しかし実は、将来に大きな火種を残す選択でもあります。
共有名義の不動産は、売るにも貸すにも、原則として共有者全員の同意が必要になるからです。
この共有のリスクについては、次の記事で詳しく掘り下げます。
結論だけ先にお伝えすると、共有は原則として避けるのが賢明です。
なお、近年は「配偶者居住権」という制度（2020年から）も使えるようになりました。
家の権利を「住む権利」と「所有する権利」に分けることで、配偶者の住まいを守りながら、他の財産を子に渡すといった柔軟な分け方も可能になっています。
【業界の裏側】 「代償分割」を選んだのに、お金が用意できなかった話
ごきょうだい3人の相続で、主な遺産が実家の不動産1つというケースでした。長男が「実家は自分が継ぎたい」と強く希望され、ご家族は代償分割で進めることにされました。長男が実家を取得し、その代わりに、弟さん・妹さんへ、それぞれの取り分にあたる代償金を支払う——話し合いとしては、きれいにまとまったのです。ところが、いざ実行の段になって問題が起きました。長男に、代償金を支払うだけの手元資金がなかったのです。実家の価値が大きかったぶん、弟さん・妹さんへ渡す金額も大きく、長男の貯蓄ではとても足りませんでした。金融機関からの借り入れも検討しましたが、返済の見通しが立たず断念。結局、いったんまとまった代償分割の話は白紙に戻り、実家を売却して現金で分ける換価分割へと切り替えることになりました。長男はずいぶん落胆されていました。代償分割は優れた方法ですが、「払えるお金があるか」を最初に確かめておかないと、こうして振り出しに戻ってしまいます。分け方を決めるときは、気持ちと同じくらい、資金の裏づけを冷静に見ておくことが大切なのです。
どの方法を選ぶか——3つの問いで決める
4つの方法のうちどれを選ぶかは、いくつかの問いに順番に答えていくと見えてきます。
| 順番に考える問い | 答えと、向かう分け方 |
|---|---|
| 住み続けたい・使い続けたい人がいる？ | いる→現物分割か代償分割が候補 |
| その人に、他へ代償金を払う資金がある？ | ある→代償分割／ない→換価分割 |
| 誰もその不動産を必要としていない？ | そう→換価分割で売って現金で分ける |
これらの問いを家族で共有すれば、感情論ではなく、条件に即した冷静な判断ができます。
注意したいのは、共有分割が「これらの問いに答えを出せないときの先送り」になりがちな点です。
だからこそ、共有は慎重に避けるべき選択なのです。
【営業マン視点】 「実家は残したい」という気持ちと、現実の数字
分け方のご相談を受けると、多くの方が最初に「できれば実家は残したい」とおっしゃいます。育った家への思い入れは、よく分かります。ただ、私が必ずお伝えするのは、「残す」と決めるなら、その先にかかるお金まで見ておきましょう、ということです。代償分割で実家を継ぐなら、他のごきょうだいへの代償金が必要です。さらに、相続後も固定資産税や維持費、いずれ訪れる修繕費が、継いだ人の肩にかかり続けます。誰も住まないまま「残した」結果、空き家のまま費用だけが出ていく——そんなケースも少なくありません。私はお客様に、感情と数字を切り分けて考えていただくようにしています。「思い出は大切にしつつ、家そのものは売って、現金という形で公平に分かち合う」という選択が、結果的に家族みんなを楽にすることも多いのです。残すか手放すかに正解はありません。ただ、現実の数字を見たうえで決めたご家族ほど、後悔が少ないのは確かです。
まとめ——気持ちと資金、両方を見て分け方を選ぶ
| この記事のポイント |
|---|
| 不動産の分け方は現物・換価・代償・共有の4つに整理できる |
| 現物分割は不公平が出やすく、換価分割は公平だが実家を手放す |
| 代償分割は実家を残せるが、代償金を払う資金力が前提になる |
| 共有分割は原則避ける。先送りになりやすく、将来の火種になる |
| 「住みたい人→資金→誰も要らない」の3つの問いで冷静に選ぶ |
宅建士資格保有・不動産業界歴10年以上の現役実務者が監修・運営しています。
売買・法律・税金・開業まで、現場の実務経験をもとに情報を発信しています。
コメント