相続税を最も大きく左右する制度——それが「小規模宅地等の特例」です。
この特例が使えるかどうかで、税額が何倍も変わることがあります。
とくに自宅の土地は、330㎡までの部分について、評価額を8割も減らせます。
5000万円の土地が、1000万円として扱われる——それほど効果は絶大です。
ただし、申告が要件で、適用の条件も細かく、見落とすと使えなくなります。
この記事では、小規模宅地等の特例の中身と、使うための注意点を解説します。
相続税を最も大きく左右する特例
不動産の評価に関する数ある制度の中で、相続税を最も大きく左右するのが、この「小規模宅地等の特例」です。
使えるかどうかで、税額が何倍も変わることがある、極めて重要な特例です。
これは、残された家族が、自宅や事業を引き継ぎやすくするために設けられた、いわば配慮の制度です。
亡くなった人の自宅や事業の土地に、高い相続税がかかって手放さざるを得なくなる——そうした事態を防ぐためのものです。
それだけに、効果も別格に大きいのが特徴です。
自宅の土地は「330㎡まで8割減」
この特例の中心となるのが、自宅の土地に関するものです。
被相続人が住んでいた自宅の土地を、一定の要件を満たす人が相続した場合、330㎡（およそ100坪）までの部分について、評価額を8割（80%）も減額できます。
評価額5000万円の自宅の土地 → 1000万円に（8割減）
たとえば、評価額が5000万円の自宅の土地であれば、その評価額が1000万円にまで下がる計算です。
自宅は、多くの家庭にとって相続財産の大きな部分を占めます。
そのため、この8割減の効果は絶大です。
配偶者が自宅を相続する場合は無条件で適用でき、同居していた親族なども、要件を満たせば使うことができます。
事業用・貸付用の土地にも使える
この特例は、自宅以外の土地にも用意されています。
限度となる面積と、減額の割合が、用途によって異なります。
| 区分 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| 自宅（特定居住用） | 330㎡ | 80%減 |
| 事業用（特定事業用） | 400㎡ | 80%減 |
| 貸付用（貸付事業用） | 200㎡ | 50%減 |
被相続人が商売などの事業に使っていた土地は、400㎡まで、評価額を8割減額できます。
アパートや駐車場など、貸付の事業に使っていた土地は、200㎡まで、評価額を5割減額できます。
自宅用と事業用は、条件を満たせば併用できる場合もあり、うまく組み合わせれば、減額の効果をさらに大きくすることもできます。
申告が要件で、条件も細かい
非常に効果の大きい特例ですが、使うにあたっては重要な注意点があります。
これまでも触れてきたとおり、この特例は、相続税の申告をして初めて適用されます。
「特例を使えば税額がゼロになるから、申告しなくてよい」と考えて申告を怠ると、特例が認められず、後から課税されてしまいます。
また、誰が相続するか、その人がその後どう使うかなど、適用の要件が細かく定められており、判断が難しい場面も少なくありません。
効果が大きいぶん、要件の確認も慎重に行う必要があります。
この特例を使う際は、相続税に詳しい税理士に相談するのが確実です。
【業界の裏側】 「誰が自宅を継ぐか」で、税額が数百万円変わった話
お母さまを亡くされたご家族の相続のお手伝いをしたときのことです。相続人は、お母さまと同居していた長女と、遠方で持ち家に住む長男のお二人。主な財産は、評価額の高いご実家の土地でした。ご家族は当初、「長男が家を継ぐもの」という昔ながらの考えから、長男が自宅を相続する方向で話を進めようとされていました。ここで、私は税理士とともに、いったん立ち止まることをお願いしました。小規模宅地等の特例は、誰が相続するかで使えるかどうかが変わるからです。このケースでは、同居していた長女が自宅を相続すれば、要件を満たして8割減の特例が使えます。一方、持ち家のある長男が相続すると、特例は使えません。試算してみると、その差は、相続税にして数百万円にものぼりました。ご家族は驚かれ、最終的に、特例が使える長女が自宅を相続し、その分を金銭で長男に調整する形（代償分割）に切り替えられました。これで、家族全体の税負担を大きく抑えられたのです。自宅を「誰が継ぐか」は、思い入れだけで決めてしまいがちです。しかし、特例の可否という視点を加えるだけで、結果が大きく変わる。分け方を決める前に、この特例を確認することが、いかに大切かを実感した一件でした。
「家なき子」など同居以外のケース
自宅の土地の特例は、配偶者なら無条件で使えます。
配偶者以外の場合は、要件があります。
基本となるのは、被相続人と同居していた親族が、その自宅を引き継いで住み続けるケースです。
では、地方の実家を離れて暮らす子が相続する場合はどうでしょうか。
一定の要件を満たせば、同居していなくても特例を使える場合があり、これは通称「家なき子」の特例と呼ばれます。
持ち家を持たず、賃貸暮らしを続けてきた子などが対象になり得ます。
ただし、その要件は近年厳しくなっており、判断は簡単ではありません。
自宅の土地について、誰が相続すれば特例を使えて最も有利になるかは、家族構成や住まいの状況によって変わります。
分け方を決める前に、この特例の適用可否を確認しておくと、大きな節税につながります。
【営業マン視点】 「誰が継いで、その後どうするか」までセットで考える
小規模宅地等の特例は、自宅を相続するうえで、本当に強力な武器です。ただ、私が現場でお伝えしているのは、「特例が使えるかどうか」だけでなく、「その後どうするか」までセットで考えましょう、ということです。たとえば、同居していたお子さんが特例を使って自宅を相続したとします。8割減で相続税は大きく抑えられました。ここまでは理想的です。問題は、その後です。特例には、相続してから一定期間その家を所有し続ける、といった要件が絡む場合があります。相続してすぐに売ってしまうと、せっかくの特例の適用が認められないこともあるのです。「相続税は安く済んだのに、すぐ売ったら特例が取り消しになった」では、目も当てられません。だからこそ、自宅を誰が継ぐかを考えるときは、「特例が使える人が継ぐ」だけでなく、「その人が、その家をしばらく持ち続けられるか」「いつ、どう手放すのか」という出口まで、一緒に考えておくことが大切です。税理士には特例の要件を、私たち不動産の人間には売却のタイミングを——それぞれ相談しながら、最も有利な道を選んでいただくのが、いちばんの安心なのです。
まとめ——効果は絶大、「誰が相続するか」と「申告」がカギ
| この記事のポイント |
|---|
| 小規模宅地等の特例は、相続税を最も大きく左右する制度 |
| 自宅は330㎡まで80%減。5000万円の土地が1000万円になるほどの効果 |
| 事業用は400㎡まで80%減、貸付用は200㎡まで50%減 |
| 申告して初めて使える。誰が相続するかで使えるかが変わる |
| 分け方を決める前に適用可否を確認。その後の所有・売却の要件にも注意 |
宅建士資格保有・不動産業界歴10年以上の現役実務者が監修・運営しています。
売買・法律・税金・開業まで、現場の実務経験をもとに情報を発信しています。
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