HARUMI FLAGはなぜ「129億円」で売られたのか｜選手村用地の価格を考える

東京湾に面した中央区晴海。かつて東京オリンピック・パラリンピックの選手村として使われたこの土地は、今、「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」という巨大な住宅街に生まれ変わっています。

全棟が完成すれば、総戸数はおよそ5,500戸。一つの街と呼べる規模のこの開発は、華やかな都心のウォーターフロント生活の象徴として、大きな注目を集めてきました。

しかし、その華やかさの裏側で、この土地は長く、ある一つの疑問とともに語られてきました。「なぜ、これほど価値のある都有地が、あの価格で売られたのか」という疑問です。

東京都がこの土地を開発事業者に売却した価格は、およそ129億円。この金額をめぐって、住民が都を相手取る訴訟にまで発展しました。

この記事では、⑤トラブルの現場シリーズの最初のテーマとして、この「129億円」という価格の背景を、できるだけ客観的に整理していきます。

都有地13.4ヘクタールが約129億円で

まず、事実関係を整理します。

報道によれば、東京都は2016年、中央区晴海にある都有地、およそ13.4ヘクタールを、複数の不動産会社に対して、計およそ129億円で売却する契約を結びました。

この土地は、まず東京オリンピック・パラリンピックの選手村として使用され、大会終了後に住宅として再整備される、という前提で取引されました。

都心のウォーターフロントに位置する広大な土地が、この価格で売却されたことに対し、「相場に比べて著しく安いのではないか」という疑問の声が上がったのです。

「安すぎる」とされた根拠

価格を疑問視する側の主張は、周辺の地価相場との比較に基づくものでした。

周辺エリアの路線価などと照らし合わせると、この規模の都心の土地としては、売却価格が相場から大きくかけ離れて安いのではないか、という指摘です。

後に提起された住民訴訟では、適正価格との差額として、非常に大きな金額が主張されることになりました。この差額の大きさそのものが、価格の妥当性への疑問を象徴していました。

この土地は、東京湾の眺望に恵まれ、都心へのアクセスも良好な、いわゆる湾岸エリアの一等地です。オリンピックという国家的イベントの舞台にもなったブランド性を考えれば、その潜在的な価値は極めて高いと見る向きもありました。

「そのような一等地が、なぜこの価格で民間に渡ったのか」という素朴な疑問が、住民訴訟へとつながる出発点になったのです。

都と裁判所の判断

一方、東京都および裁判所は、この価格を適正なものと判断しました。

報道によれば、裁判所は、開発事業者が、この土地を一時的に選手村として使用するという特別な負担や制約を負っていた点を重視しました。

つまり、通常の土地取引のように、購入後すぐに自由に活用できる土地とは、条件が根本的に異なる。だから、通常の相場と単純に比較することには合理性がない、という判断です。

この考え方に基づき、東京地裁、そして東京高裁は、いずれも都の売却価格を「適正の範囲内」と判断し、住民側の請求を退けました。

また、都が売却額を決めるにあたって行われた専門業者による価格調査についても、裁判所は「価格を的確に示している」と評価しました。手続きの面でも、価格算定のプロセスに問題はなかったと判断されたことになります。

選手村として一時使用するために必要な仮設工事や、その後の住宅への転用にかかる負担なども、事業者が引き受けるべきコストとして、価格に反映されていたと考えられます。

なお、報道によれば住民側は上告する方針を示しており、本稿執筆時点以降に、さらに司法判断が示されている可能性があります。最新の状況については、報道機関の発表などをご確認ください。

まとめ

論点	内容
取引の概要	2016年、中央区晴海の都有地約13.4haを約129億円で売却
疑問視する側の主張	周辺の路線価等と比べ、価格が相場より著しく安い
都・裁判所の判断	選手村使用という特別な制約があり、通常の相場との比較に合理性なし
司法判断	地裁・高裁ともに価格を適正と判断、住民側は上告方針