すべての土地に、路線価が定められているわけではありません。
郊外や地方など、路線価が設定されていない地域の土地は、もう1つの方法で評価します。
それが「倍率方式」です。
相続した土地が田畑や山林、郊外の住宅地にある場合は、こちらの方式になることが多いでしょう。
計算は「固定資産税評価額×倍率」と、路線価方式よりもさらに単純です。
この記事では、倍率方式による土地の評価額の出し方と、注意したい「地目」の考え方を解説します。
倍率方式とは
倍率方式は、その土地の固定資産税評価額に、地域ごとに定められた一定の倍率をかけて、評価額を求める方法です。
路線価のように、道路ごとの細かな価格設定がない地域で用いられます。
計算式は「固定資産税評価額×倍率」と、路線価方式よりもさらに単純です。
路線価方式のような補正の複雑な調整は、基本的に必要ありません。
2つの数字をかけ合わせるだけで、評価額が出ます。
固定資産税評価額は納税通知書などで確認でき、倍率は国税庁が地域ごとに公表しています。
倍率は「評価倍率表」で調べる
計算に使う倍率は、国税庁のウェブサイトにある「評価倍率表」で確認できます。
地域ごと、地目（宅地・田・畑・山林など）ごとに倍率が定められており、自分の土地が該当する倍率を調べて当てはめます。
固定資産税評価額1000万円 × 倍率1.1 ＝ 1100万円
たとえば、固定資産税評価額が1000万円の宅地で、その地域の倍率が1.1倍と定められていれば、相続税評価額は「1000万円×1.1＝1100万円」となります。
倍率方式は計算自体が平易なため、路線価方式に比べると、自分で評価額を出しやすい方式だといえます。
どちらの方式かを確認する
自分の土地が、路線価方式と倍率方式のどちらで評価するのか。
それは、国税庁の「財産評価基準書」で確認できます。
まず路線価図を調べ、その土地が面する道路に路線価が付けられていれば、路線価方式です。
路線価が定められていない地域であれば、評価倍率表を見て、倍率方式で計算します。
注意したいのは、1つの相続で方式が分かれることもある、という点です。
市街地の自宅は路線価方式、地方の田畑は倍率方式、というように、土地ごとに方式が異なることがあります。
それぞれの土地について、どちらの方式にあたるのかを最初に確認しておくと、評価の作業がスムーズに進みます。
「地目」によって評価が変わる
倍率方式で評価する際に、とくに意識したいのが土地の「地目」です。
地目とは、土地の用途による区分のことです。
| 地目 | 内容 |
|---|---|
| 宅地 | 建物の敷地として使う土地 |
| 田・畑（農地） | 耕作に使う土地 |
| 山林 | 樹木が生育する土地 |
| 原野 | 雑草などが生える未利用地 |
評価倍率表では、この地目ごとに異なる倍率が定められています。
たとえば同じ地域でも、宅地と農地では倍率が違います。
また、登記簿上の地目と、実際の利用状況が食い違っている場合は、原則として相続が始まった時点の「現況」によって判断します。
登記簿では畑となっていても、実際には宅地として使われていれば、宅地として評価することになります。
【業界の裏側】 「登記簿は畑」でも、宅地として評価することになった話
地方の土地を相続されたお客様が、評価額を低くしようと、こう考えておられました。「登記簿の地目は“畑”になっている。畑は宅地より倍率が低いから、畑として安く評価できるはずだ」と。たしかに、農地は宅地より倍率が低く設定されていることが多く、考え方としては自然です。ところが、その土地を実際に確認すると、何十年も前に農地としての利用はやめており、上には住宅が建ち、庭や駐車場として使われていました。登記簿上は畑のままでも、実態は完全に宅地だったのです。倍率方式では、登記簿の地目ではなく、相続が始まった時点の「現況」で判断するのが原則です。つまり、この土地は宅地として評価しなければなりませんでした。お客様は「登記簿のとおりでいいと思っていた」と残念がっておられましたが、ここを誤って畑として申告していたら、後の税務調査で指摘され、加算税まで含めて課税されていたかもしれません。倍率方式は計算こそ単純ですが、「どの地目で評価するか」という入り口を間違えると、評価額がずれてしまいます。登記簿と現況の両方を確認することが、何より大切なのです。
単純だからこそ「入り口」を間違えない
倍率方式は、路線価方式のような補正がなく、計算自体は単純です。
そのぶん、自分でも評価額を出しやすい方式だといえます。
しかし、油断は禁物です。
計算が単純な反面、「どの地目で評価するか」「どの倍率を使うか」という入り口を間違えると、評価額がまるごとずれてしまいます。
とくに、登記簿の地目と現況が食い違っているケースは、見落とされがちです。
手元の固定資産評価証明書や、土地の現況を確認しながら進めましょう。
判断に迷う場合は、路線価方式と同じく、相続に詳しい税理士に確認するのが確実です。
【営業マン視点】 倍率方式の土地は「評価額は出ても、売れるとは限らない」
倍率方式で評価する土地は、地方の宅地や、田畑・山林であることが多いものです。こうした土地について、現場の立場からお伝えしておきたいことがあります。それは、「相続税評価額が出ることと、実際に売れることは、別の話」だということです。倍率方式で計算すれば、その土地にも、ちゃんと評価額がつきます。相続税の計算上は、その金額が財産として扱われます。ところが、いざその土地を売ろうとすると、買い手がまったく見つからない——そんなケースが、地方の土地では珍しくありません。評価額の上では数百万円の価値があるはずなのに、現実には、ただ同然でも引き取り手がいない。これが、地方や農地・山林の厳しい現実です。私がお客様にお伝えしているのは、「評価額は税金のための数字であって、換金できる金額ではない」ということです。相続した土地が倍率方式の地域にあるなら、相続税の心配と同時に、その土地を将来どうするのか——売れるのか、手放せるのか——という出口も、早めに考えておく必要があります。評価額の数字だけを見て安心せず、現実の流動性まで見据えることが大切なのです。
まとめ——「評価額×倍率」、地目の確認を忘れない
| この記事のポイント |
|---|
| 路線価がない地域は倍率方式。「固定資産税評価額×倍率」で計算する |
| 倍率は国税庁の評価倍率表で確認。地域・地目ごとに定められている |
| 1つの相続で、土地ごとに路線価方式・倍率方式が分かれることもある |
| 地目は登記簿ではなく現況で判断。入り口を間違えると評価がずれる |
| 評価額が出ても売れるとは限らない。地方の土地は出口も早めに考える |
宅建士資格保有・不動産業界歴10年以上の現役実務者が監修・運営しています。
売買・法律・税金・開業まで、現場の実務経験をもとに情報を発信しています。
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