近年、不動産投資においてハザードマップの確認が以前にも増して重要性を増しています。
気候変動の影響もあり、洪水・土砂崩れ・高潮といった自然災害のリスクが各地で顕在化しています。災害リスクが高いエリアの物件は、入居者が集まりにくくなるだけでなく、建物が被災すれば修繕費が甚大になり、保険の対応範囲によっては投資家が多額のコストを負担することになります。
「安い物件には理由がある」という鉄則は、ハザードマップ上のリスクエリアにも当てはまります。この記事では、ハザードマップの見方と災害リスクが投資判断に与える影響を解説します。
ハザードマップの種類と確認方法
国土交通省が提供するハザードマップポータルサイト「重ねるハザードマップ」では、洪水・内水氾濫・土砂災害・高潮・津波など、複数の災害リスクを地図上で重ねて確認することができます。各自治体も独自のハザードマップを作成・公開しており、市区町村のホームページからダウンロードできます。
| ハザードマップの種類 | 確認できるリスク |
|---|---|
| 洪水ハザードマップ | 河川の氾濫による浸水リスクと浸水深の想定 |
| 内水氾濫マップ | 排水能力を超えた雨水による浸水リスク（都市型水害） |
| 土砂災害ハザードマップ | 土石流・地すべり・急傾斜地崩壊のリスクエリア |
| 高潮ハザードマップ | 台風時の高潮による浸水リスク（沿岸部で重要） |
| 津波ハザードマップ | 地震による津波の浸水リスク（海岸付近で重要） |
物件の住所を入力して、どのリスクエリアに該当するかを確認してください。特に複数の災害リスクが重なっているエリアは、単一の災害リスクがあるエリアよりも慎重に評価する必要があります。
確認は「重ねるハザードマップ」（国土交通省のウェブサービス）が最も手軽です。住所検索で物件周辺の複数のリスクを一度に重ねて表示できます。
災害リスクが投資に与える4つの影響
ハザードマップ上のリスクエリアに物件があることは、投資収益に複数の経路で影響を与えます。
| 影響経路 | 具体的な内容 |
|---|---|
| ① 入居者の敬遠 | ハザードマップ情報が一般に普及した今、入居希望者がリスクエリアを意識して敬遠するケースが増えている |
| ② 被災時の修繕コスト | 浸水・土砂流入などが発生すれば、修繕費が数百万円規模になることがある |
| ③ 保険料の上昇・補償の限界 | リスクエリアでは火災保険・水害保険の保険料が高くなるケースがある。また補償内容によっては自己負担が発生する |
| ④ 売却価格・出口への影響 | ハザードマップ情報が重要事項説明で開示されるようになったことで、買い手がリスクを認識しやすくなり、価格交渉や売却困難につながりやすい |
2020年の宅地建物取引業法改正により、洪水等のハザードマップにおける物件の所在地が重要事項説明で告知義務の対象となりました。これにより、買い手も売却時の買い手も、リスク情報を必ず知ることになります。ハザードマップのリスクエリアにある物件は、将来の売却においても不利な条件として明示されることになるのです。
【業界の裏側】 「過去に浸水したことがない」は根拠にならない
売主や仲介業者から「このエリアは過去に浸水したことがない」という説明を受けることがあります。しかしこれは投資判断の根拠にはなりません。ハザードマップは「過去に浸水したかどうか」ではなく「一定の条件下で浸水する可能性があるかどうか」を示すものです。気候変動により、従来の想定を超える降水量が各地で観測されるようになっています。「これまで大丈夫だったから今後も大丈夫」という論理は、気候リスクが変化している現在においては通用しません。ハザードマップの情報を基準に判断することが原則であり、過去の実績は参考情報の一つに過ぎません。
地盤の強さも確認する
災害リスクの確認はハザードマップだけでは完結しません。地盤の強さも重要な確認事項です。
地盤が軟弱なエリアでは、地震の際に揺れが増幅されやすく、液状化のリスクもあります。埋立地・元々田んぼや河川だった土地・谷を埋めた造成地などは、一般的に地盤が弱い傾向があります。
地盤の強さは「地盤サポートマップ」や各自治体の地盤情報で確認できます。また、国土地理院の「地理院地図」では、現在の地形と過去の土地利用を重ねて確認することができ、埋立地や元水田といった土地の履歴を調べることができます。
| 地盤リスクが高い土地の特徴 | 確認方法 |
|---|---|
| 埋立地・干拓地 | 地理院地図の空中写真で過去の土地利用を確認 |
| 元水田・元沼地 | 地名に「田」「沼」「池」「川」が含まれる場合は要注意 |
| 造成した谷・丘の削り取り跡 | 地形図で周辺との高低差を確認。盛土地は特に注意 |
地名から地盤のリスクをある程度推測できる場合があります。「谷・沢・川・池・沼・田・洲」といった文字が含まれる地名は、過去に水が集まりやすかったエリアや低湿地であった可能性を示唆しています。もちろん地名だけで判断することはできませんが、追加確認のきっかけとして意識しておく価値があります。
リスクエリアの物件を「あえて選ぶ」場合の考え方
ハザードマップ上のリスクエリアに物件があるからといって、必ずしも購入を避けなければならないということではありません。リスクの種類・程度・物件の立地（1階か上階か）・保険での補償範囲・物件価格に反映されているかどうか——これらを総合的に評価した上で、リスクに見合った価格で取得できているかどうかを判断することが重要です。
たとえば浸水リスクがある低地でも、1階を駐車場にした高床式の建物であれば居住スペースへの被害リスクは大きく低減されます。また、リスクエリアであることが価格に十分に織り込まれており、利回りが高い物件であれば、そのリスクを理解した上で選択肢に入れることも投資家の判断のひとつです。
重要なのは「リスクを知らずに買う」ことを避けることです。リスクを知った上で、そのリスクを許容できるかどうかを判断する——この順序が投資家としての正しい姿勢です。
【営業マン視点】 重要事項説明でハザードマップが「義務」になった意味
2020年の法改正でハザードマップ上の物件所在地の説明が重要事項説明の義務となりました。これは逆に言えば、それまでは仲介業者がリスク情報を積極的に伝えない慣行が存在していたことを示しています。現在は義務化されているとはいえ、説明の仕方や強調度合いは担当者によって異なります。「説明は受けたが内容をよく理解していなかった」という状況を避けるためにも、重要事項説明を受ける前に自分でハザードマップを確認し、物件がどのリスクエリアに該当するかを把握しておくことが重要です。
まとめ
| この記事のポイント |
|---|
| ハザードマップは「重ねるハザードマップ」で複数の災害リスクを一度に確認できる |
| リスクエリアの物件は入居者の敬遠・修繕コスト・売却価格の下落という複数の経路で収益に影響する |
| 「過去に浸水したことがない」は根拠にならない。ハザードマップの情報を基準に判断する |
| 地名・地形・地盤情報も組み合わせて確認し、リスクを多角的に把握した上で購入を判断する |
宅建士資格保有・不動産業界歴10年以上の現役実務者が監修・運営しています。
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