賃貸需要の調査方法

「このエリアに賃貸需要があるか」を確認する方法は、データを見るだけではありません。

現地に足を運び、自分の目で確認することが、机上の調査では見えない情報を得る上で重要です。地図や統計を眺めているだけでは気づかないことが、現地調査で見えてくることがあります。不動産投資の経験者が「必ず現地を見ろ」と口をそろえて言うのは、それだけ現地確認が投資判断に影響するからです。

この記事では、データ調査と現地調査を組み合わせた賃貸需要の調査手順を、実務的な視点から解説します。

賃貸需要調査の全体像

賃貸需要の調査は、大きく「オンライン調査」と「現地調査」の2段階で進めます。どちらか一方だけでは不十分で、両者を組み合わせることで初めて精度の高い需要把握ができます。

ポータルサイトを使ったオンライン調査

賃貸需要を調べる最初のステップとして有効なのが、賃貸物件のポータルサイト（SUUMO・アットホーム・ホームズなど）を使った調査です。

投資対象エリアで、購入を検討している物件と同条件の賃貸物件がどれだけ掲載されているかを確認します。確認すべきポイントは以下の通りです。

まず「競合物件の数」です。エリア内に同条件の物件が大量に掲載されている場合は、供給過多の可能性があります。入居希望者よりも物件数の方が多ければ、家賃を下げても空室が埋まりにくい状況になりやすい。逆に掲載物件が少なく、新着物件がすぐに消えていくような動きが見られれば、需要が旺盛なエリアと判断できます。

次に「掲載期間」です。同じ物件が何か月も掲載されたままになっている場合、それは入居者が決まっていないサインです。ポータルサイトでの掲載物件の更新日や「〇〇日前に掲載」という情報から、物件の動きの速さを読み取ることができます。

また「家賃の分布」を確認します。ターゲット物件と同条件の部屋の家賃がどの水準に集中しているかを把握しておくことで、収支計算における家賃設定の現実的な上限ラインを確認できます。

ポータルサイトの調査は、30分もあれば基本的な情報を把握できます。物件購入前の必須作業として位置づけてください。

地元管理会社へのヒアリング

オンライン調査で全体像を把握したら、次は地元の賃貸管理会社に直接問い合わせることを強くすすめます。

地元の管理会社は、そのエリアの賃貸市場に最も精通しています。ポータルサイトのデータには表れない「肌感覚の需要情報」——どういう入居者層が多いか、成約までどれくらいかかるか、最近空室が増えているかどうか——を持っています。

電話や来店で「このエリアで〇〇m2程度の部屋を借りようとしている人はどれくらいいますか」「最近の成約期間はどのくらいですか」と聞くだけで、現場の実態が見えてきます。

ただし、一社だけに聞くと偏った情報になる可能性があります。異なる2〜3社に同じ質問をして、回答が一致しているかどうかを確認することで、より信頼性の高い情報が得られます。

現地調査で確認すべきこと

オンライン調査とヒアリングが終わったら、必ず現地を訪れます。現地調査では以下の点を確認します。

特に「周辺の賃貸物件の空室状況」は、現地でしか確認できない重要な情報です。入居者募集中の看板や張り紙が密集しているエリアは、供給が需要を上回っているサインです。同じ地域で複数の物件が長期間空室のままになっている状況を目にしたなら、その事実は投資判断において重くとらえる必要があります。

需要調査で見えた情報を収支計算に反映させる

賃貸需要の調査結果は、そのまま収支計算の前提条件として反映させることが重要です。

「このエリアでは空室期間が平均3か月程度かかる」という情報が得られれば、年間の空室率を適切に設定した上で実質利回りを計算できます。「競合物件の家賃が下落傾向にある」という情報があれば、将来の家賃下落を見込んだ10年間のキャッシュフロー計算が必要です。

需要調査は「やって終わり」ではなく、その情報を数字に落とし込んで収支を検証する作業とセットで意味を持ちます。

楽観的な前提での収支計算は、投資家を誤った判断に導きます。需要調査で得た情報は、収支計算の前提を「現実的」に、場合によっては「保守的」に修正するために使います。

まとめ

📘 KINDLE BOOK

『不動産投資完全ガイド』

初心者でも失敗しない。収益物件・融資・賃貸経営・出口戦略の実務を体系的に解説。

Amazonで見る →