利回りと収支計算の基本 修繕費と突発コスト
不動産投資において、修繕費は最も計算が難しく、かつ最も実際の収益を左右するコスト要因のひとつです。「収支計算上はプラスだったのに、修繕費が重なって実際にはマイナスだった」という経験を持つ投資家は非常に多い。建物は必ず経年劣化します。設備は必...
不動産投資完全ガイド
利回りと収支計算の基本 利回りと収支計算の基本 空室率をどう考えるか
不動産投資における「空室」は、収益計画を大きく狂わせるリスク要因です。しかし、空室が発生すること自体は避けられません。入居者は必ずいつかは退去し、次の入居者が決まるまでの空白期間が生じます。重要なのは「空室が発生しないこと」を目指すのではな...
利回りと収支計算の基本 ランニングコスト一覧
不動産投資の収支を正確に把握するためには、発生するコストを網羅的に把握しておく必要があります。初心者が収支計算で失敗する最大の原因のひとつは、「家賃収入－ローン返済＝手残り」という単純な計算をしてしまうことです。実際には家賃収入とローン返済...
利回りと収支計算の基本 家賃設定の考え方
収支計算の前提となる「家賃」をどう設定するかは、不動産投資の収益性に直接影響します。家賃が高すぎれば空室が続き、低すぎれば収益が落ちます。適切な家賃設定は、市場相場の把握と、物件の競争力の冷静な評価の上に成り立ちます。「この家賃なら取れるは...
利回りと収支計算の基本 キャッシュフローの考え方
不動産投資において最も重要な数字のひとつが「キャッシュフロー」です。キャッシュフローとは、家賃収入からすべてのコストとローン返済を差し引いた後に手元に残る現金のことです。「毎月いくら手元に残るか」という最も現実的な数字がキャッシュフローです...
利回りと収支計算の基本 表面利回りと実質利回り
不動産投資の利回りには、大きく分けて「表面利回り」と「実質利回り」の二種類があります。この二つの違いを正確に理解することは、物件を評価する上での基本中の基本です。ところが多くの初心者は、物件情報に記載された利回りの数字をそのまま信用し、「利...
投資エリアと物件選びの実務 買ってはいけない物件の特徴
不動産投資の経験を積んだ投資家に「どんな物件を避けるべきか」と聞くと、驚くほど共通した答えが返ってきます。それは「どんな物件を買うべきか」よりもずっとシンプルで明確な基準です。不動産投資においては「良い物件を選ぶ力」よりも「悪い物件を掴まな...
投資エリアと物件選びの実務 収益物件サイトの見方
収益物件を探す際に最初に使うのが、インターネット上の収益物件専門サイトです。「健美家」「楽待」「アットホーム投資」「SUUMO投資用」といったサイトには、日々多くの収益物件が掲載されています。しかし、これらのサイトに掲載されている情報をその...
投資エリアと物件選びの実務 再建築不可・違法建築のリスク
不動産を購入する際に必ず確認しなければならない法的な制約として、「再建築不可」と「違法建築」があります。これらは安価な物件に潜んでいることが多く、「値段の割にスペックが良い」と感じた物件が実はこれらの問題を抱えているケースは珍しくありません...
投資エリアと物件選びの実務 ハザードマップと災害リスク
近年、不動産投資においてハザードマップの確認が以前にも増して重要性を増しています。気候変動の影響もあり、洪水・土砂崩れ・高潮といった自然災害のリスクが各地で顕在化しています。災害リスクが高いエリアの物件は、入居者が集まりにくくなるだけでなく...