不動産投資の利回りには、大きく分けて「表面利回り」と「実質利回り」の二種類があります。
この二つの違いを正確に理解することは、物件を評価する上での基本中の基本です。
ところが多くの初心者は、物件情報に記載された利回りの数字をそのまま信用し、「利回り○○%だから良い投資だ」と判断してしまいます。
表面利回りと実質利回りの差がどれくらい開くかを事前に把握しておくことで、「見た目の数字」と「実態の収益」のギャップに気づけるようになります。
表面利回りとは何か
表面利回りとは、年間の総家賃収入を物件価格で割った数値です。
計算式は「年間賃料収入÷物件価格×100」で表されます。
たとえば、物件価格2,000万円の物件から年間120万円の家賃収入が得られる場合、表面利回りは6%となります。
この計算は非常にシンプルで、物件情報を比較する際の第一段階の指標として使われます。
収益物件サイトに掲載されている「利回り◯%」という数字は、ほとんどの場合この表面利回りを指しています。
| 表面利回りの特徴 | 具体例 |
|---|---|
| 計算式が単純で物件比較に使いやすい | 2,000万円・年間家賃120万円なら利回り6% |
| 経費・税金・空室を一切含まない | 実際の手取り収入とはかけ離れる |
| サイト掲載の利回りはほぼこれを指す | 「利回り10%」の数字を鵜呑みにしない |
表面利回りは比較の便宜上は有用ですが、「投資判断の根拠」として使うには情報が不足しています。
実質利回りとは何か
実質利回りとは、年間の家賃収入から各種経費を差し引いた「実質的な収益」を物件価格で割った数値です。
計算式は「（年間賃料収入−年間経費）÷物件価格×100」で表されます。
経費に含めるのは、管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税・損害保険料・管理委託料・修繕費・空室損失などです。
表面利回り6%の物件でも、これらの経費を差し引くと実質利回りは3〜4%程度まで下がることが珍しくありません。
| 経費の種類 | 目安（家賃収入に対する割合） |
|---|---|
| 管理委託料 | 家賃の3〜5% |
| 固定資産税・都市計画税 | 物件評価額に応じて年間数万〜数十万円 |
| 管理費・修繕積立金（区分の場合） | 家賃の10〜20%程度になることも |
| 損害保険料 | 年間1〜3万円程度 |
| 空室損失・修繕費 | エリア・築年数で大きく変動 |
これらの経費を正確に見積もることが、実質利回り計算の精度を決めます。
表面利回りで「魅力的」と感じた物件が、実質利回りで計算し直すと「特に魅力的でもない」というケースは、不動産投資の現場では日常的に起きています。
具体的な計算例で違いを理解する
実際の数字を使って、表面利回りと実質利回りの差を見てみます。
物件価格2,000万円・年間家賃収入120万円のワンルームマンションを例にします。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 年間家賃収入 | ＋120万円 |
| 管理費・修繕積立金（月2万円） | −24万円 |
| 固定資産税・都市計画税 | −8万円 |
| 管理委託料（家賃の5%） | −6万円 |
| 損害保険料 | −2万円 |
| 空室損失（年間1か月想定） | −10万円 |
| 経費控除後の年間収益 | 70万円 |
この場合、表面利回りは6%（120万円÷2,000万円）ですが、実質利回りは3.5%（70万円÷2,000万円）です。
表面利回りの数字から半分近くまで下がりました。
さらにここからローン返済が発生する場合、手元に残る金額（キャッシュフロー）はもっと少なくなります。
場合によってはマイナスになることもあります。
【業界の裏側】 「実質利回り◯%」という表記にも注意が必要
最近では物件情報に「実質利回り◯%」と表記されるケースも増えてきました。これは表面利回りより信頼性が高そうに見えますが、何をもって「実質」と呼んでいるかは業者によって異なります。固定資産税だけを差し引いた数字を「実質」と呼ぶケースもあれば、空室損失や修繕費まで含めて計算しているケースもあります。「実質利回り◯%」という表記を見たら、「具体的にどんな経費を差し引いた数字ですか」と必ず確認してください。確認できない数字は、判断材料として信頼できません。物件評価は、自分自身で計算し直すことが原則です。
自分で計算する習慣をつける
表面利回り・実質利回りの計算は、物件を見るたびに自分で行う習慣をつけることが重要です。
表計算ソフトで簡単な収支シートを作っておけば、物件情報を入手したらすぐに計算できます。
計算の基本項目は次の通りです。
家賃収入（年間）、管理費・修繕積立金、固定資産税、都市計画税、管理委託料、損害保険料、空室損失（家賃の5〜10%程度）、突発修繕費の積立、ローン返済額。
これらを差し引いた後の数字が、実際の手取り収入の目安になります。
毎月の手取りがプラスになるか、マイナスになるか——この計算は、購入前に必ず確認すべき基本動作です。
「表面利回りが高いから良い物件」という判断は、不動産投資においては最も多い失敗パターンのひとつです。
【営業マン視点】 「表面利回りは10%です」だけで終わる営業マン
物件を紹介する営業マンが「表面利回りは10%です」とだけ伝え、経費や実質利回りについて説明しないケースは多くあります。買い手から質問されない限り、「経費を含めると実質はどうなるか」を自発的に試算してくれる営業マンは多くありません。良い営業マンであれば、「表面はこの数字ですが、想定経費を含めると実質はこのくらいになります」と試算結果も含めて提示してきます。利回りの説明に深さがある営業マンと、表面の数字だけで終わる営業マンの差を見極めることで、付き合うべき相手の質を判断する材料になります。
まとめ
| この記事のポイント |
|---|
| 表面利回りは「家賃÷価格」の単純計算。サイト掲載の利回りはほぼこの数字 |
| 実質利回りは経費・税金・空室損失を差し引いた後の数字。表面の半分程度になることも |
| 「実質利回り」という表記でも業者ごとに計算範囲が違う。中身を必ず確認する |
| 物件評価は自分専用の収支シートで計算し直す習慣をつける |
宅建士資格保有・不動産業界歴10年以上の現役実務者が監修・運営しています。
売買・法律・税金・開業まで、現場の実務経験をもとに情報を発信しています。
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