収益物件を探す際に最初に使うのが、インターネット上の収益物件専門サイトです。
「健美家」「楽待」「アットホーム投資」「SUUMO投資用」といったサイトには、日々多くの収益物件が掲載されています。
しかし、これらのサイトに掲載されている情報をそのまま信じて投資判断をするのは危険です。
掲載情報には「売り手にとって有利な情報」だけが載っており、重要なリスク情報は見えにくい形で記載されているか、まったく記載されていないことがあります。
サイトの数字と物件の実態のギャップを埋めるための読み方を知っておくことが重要です。
表面利回りと想定利回りの違いを見抜く
収益物件サイトに記載される利回りには、「表面利回り」と「想定利回り」があります。
表面利回りは現在の満室賃料をもとに計算したものですが、「想定利回り」はさらに注意が必要です。
想定利回りとは、現在の空室が満室になったと仮定して計算した利回りです。
つまり、実際には複数の空室があっても、「仮に満室だったら」という前提で高い利回りが表示されます。
空室率が高い物件ほど、想定利回りと現実の収益にギャップが生じます。
| 利回りの種類 | 計算の前提 | 注意点 |
|---|---|---|
| 表面利回り | 現在の賃料収入÷物件価格 | 経費を含まない。実質はこれより大幅に下がる |
| 想定利回り | 満室を仮定した賃料収入÷物件価格 | 現実の空室状況を反映していない「理論値」 |
掲載されている利回りが表面利回りなのか想定利回りなのかを必ず確認し、現在の空室状況を物件資料から読み取ることが重要です。
また、表面利回りであっても、分母となる価格に注意が必要です。
掲載価格で利回りを計算するのではなく、「自分が実際に買うであろう価格」で改めて計算し直すことが必要です。
レントロールで必ず確認すべき項目
物件の詳細資料（レントロール）が入手できる場合は、必ず確認してください。
レントロールとは、物件の各部屋の賃料・入居状況・契約期間をまとめた一覧表です。
現在の入居状況・空室数・各部屋の賃料水準・入居者の在住年数などがわかります。
長期間住み続けている入居者がいる場合、その部屋の賃料は周辺相場より低く設定されていることがあります。
退去後に次の入居者を募集する際に、家賃を下げなければならないケースもあります。
また、入居開始日が売り出し時期に集中している場合は、売却に向けて入居者を集めた「作られた満室」の可能性があります。
| レントロールのチェック項目 | 読み取れるリスク |
|---|---|
| 各部屋の賃料のバラつき | 古い入居者の賃料が相場より高い場合、退去後の賃料下落リスクがある |
| 入居開始日の分布 | 売り出し直前に集中していれば「作られた満室」の疑い |
| 契約形態（普通借家か定期借家か） | 定期借家の場合、契約満了後の退去が見えている |
| 法人契約の有無 | 1社の法人契約に依存している場合、解約時に複数室が一気に空く |
「書いていないこと」に注目する
物件サイトの情報を読み解く上で最も重要なスキルは、「書いてあること」を読むことではなく、「書いていないこと」に気づくことです。
売り手にとって不利な情報は、掲載義務がない限り、積極的に記載されることはありません。
たとえば、以下のような情報はサイト上では見えにくいことが多い項目です。
現在の空室数と空室期間。
過去の修繕履歴と今後必要になる修繕の見込み。
入居者の属性や家賃滞納の有無。
周辺の競合物件の供給状況。
道路種別や検査済証の有無といった法的情報。
これらは資料請求や問い合わせ、役所調査によって自分から取りに行く情報です。
掲載情報だけで判断せず、「見えていない情報は何か」を常に意識する姿勢が、物件選びの精度を大きく左右します。
【業界の裏側】 長期間掲載されている物件と「おとり物件」
収益物件サイトには、何か月も掲載され続けている物件があります。長期間売れ残っている物件には、価格設定・収益性・法的問題など何らかの理由があることが多い。一方で、好条件の物件は掲載から数日で買付が入り、サイトから消えていきます。つまり「サイトに長く残っている物件」は、プロや経験者が見送り続けた物件である可能性が高いのです。また、問い合わせを集めるための「おとり物件」（実際にはすでに売れている、または存在しない好条件物件）が掲載されているケースもゼロではありません。問い合わせたら「その物件は終わりましたが、別の物件があります」と誘導された場合は、その業者との付き合い方を慎重に考えるべきです。
サイトを「相場観を養う道具」として使う
収益物件サイトの最も有効な使い方は、「買う物件を探す場所」としてだけでなく、「相場観を養う道具」として使うことです。
同じエリア・同じ築年数・同じ構造の物件が、どの程度の価格と利回りで売り出されているか。
毎日サイトを眺めていると、「この条件ならこの価格帯」という相場の感覚が身についてきます。
相場観が身につくと、割安な物件が出たときに「これは安い」と即座に判断できるようになります。
好条件の物件は数日で消えていくため、即断できる相場観を持っているかどうかが、良い物件を取得できるかどうかの分かれ目になります。
物件サイトを見る習慣は、すぐに買う予定がなくても、投資の準備として大きな意味があります。
【営業マン視点】 本当に良い物件はサイトに載る前に売れていく
不動産業界の実態として、収益性の高い優良物件は、サイトに掲載される前に業者間のネットワークや既存顧客への紹介で売れていくことが多い。サイトに掲載されるのは、その流通経路で買い手がつかなかった物件、あるいは widely に募集をかけたい物件です。だからこそ、サイトだけに頼らず、信頼できる業者との関係を作り「未公開情報」が回ってくるポジションを目指すことが、中長期的には良い物件への近道になります。ただし「未公開物件があります」というセールストークを無条件に信じるのも危険です。未公開という言葉は希少性を演出する営業手法としても使われるため、物件そのものの検証は通常通り行うことが原則です。
まとめ
| この記事のポイント |
|---|
| 「想定利回り」は満室仮定の理論値。現実の空室状況を必ず確認する |
| レントロールで賃料のバラつき・入居開始日・契約形態をチェックし「作られた満室」を見抜く |
| 「書いてあること」より「書いていないこと」に注目し、自分から情報を取りに行く |
| サイトは相場観を養う道具。毎日見る習慣が「即断できる力」を育てる |
宅建士資格保有・不動産業界歴10年以上の現役実務者が監修・運営しています。
売買・法律・税金・開業まで、現場の実務経験をもとに情報を発信しています。
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