不動産を購入する際に必ず確認しなければならない法的な制約として、「再建築不可」と「違法建築」があります。
これらは安価な物件に潜んでいることが多く、「値段の割にスペックが良い」と感じた物件が実はこれらの問題を抱えているケースは珍しくありません。
購入後に発覚しても、買い戻しをしてもらえることはほぼなく、問題を抱えたまま保有し続けるか、安値で手放すかという選択を迫られます。
安さに引き寄せられて法的な問題のある物件を掴まないよう、基本的な知識を持っておくことが不可欠です。
再建築不可物件とは何か
再建築不可物件とは、現在の建築基準法の規定により、既存の建物を取り壊した後に新たな建物を建てることができない物件のことです。
建築基準法では、建物を建てるためには原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないとされています（接道義務）。
この条件を満たさない土地の上に建つ建物は、再建築不可となります。
| 再建築不可になりやすいケース | 内容 |
|---|---|
| 接道義務を満たさない | 幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地 |
| 袋地（無接道地） | 周囲を他人の土地に囲まれ、道路に直接接していない土地 |
| 接する道が建築基準法上の道路でない | 見た目は道路でも、法律上の「道路」と認められていない通路に接している土地 |
注意が必要なのは、見た目だけでは再建築不可かどうか判断できないという点です。
普通に道路に面しているように見えても、その道が建築基準法上の「道路」ではない場合があります。
確認方法は、市区町村の建築指導課などで「接道している道路の種別」を調べることです。
物件購入前に役所調査を行うこと、または仲介業者に道路種別の確認を依頼することが必須の手順です。
再建築不可物件の何が問題か
再建築不可物件の最大の問題は「建て替えができない」ことです。
老朽化が進んで建て替えが必要になっても、法的に新しい建物を建てることができません。
増改築にも制限があります。
賃貸物件として使い続けることはできても、建物がどんどん古くなるにつれて空室が増え、家賃も下落していきます。
また、再建築不可物件は金融機関の融資が非常につきにくいという問題もあります。
現金購入が前提となるため、買い手が限られ、売却が難しくなります。
「安い」ことには必ず理由があり、再建築不可であることがその理由の場合は、長期保有のリスクが非常に高い。
建物が使える間は家賃収入を得られますが、建物の寿命が尽きた後には「建て替えられない土地」だけが残ります。
その土地は売却も難しく、固定資産税だけがかかり続ける「負動産」になるリスクを抱えています。
違法建築のリスク
違法建築とは、建築基準法や都市計画法などの法令に違反した状態で建設・改修された建物のことです。
具体的には、建ぺい率・容積率の超過、検査済証が交付されていない建物、無届けで増築した部分などが違法建築に該当します。
違法建築と区別すべきものとして「既存不適格建築物」があります。
建設当初は適法だったが、その後の法改正によって現行基準に適合しなくなった建物のことです。
既存不適格は直ちに違法とはなりませんが、増改築の際には現行法への適合が求められます。
| 区分 | 内容 | 投資への影響 |
|---|---|---|
| 違法建築 | 建設・改修当初から法令違反の建物 | 融資不可・売却困難・是正指導リスク |
| 既存不適格 | 建設時は適法、法改正で現行基準に不適合となった建物 | 直ちに違法ではないが、増改築時に現行法適合が必要 |
違法建築物件の問題は、融資がつかないこと、売却が難しいこと、行政から是正指導を受ける可能性があること、そして火災保険の適用が制限される場合があることです。
「容積率オーバーの物件だけど、みんなやっているから大丈夫」という話を聞くことがあります。
しかし、買い手が現れたとしても融資がつかなければ成約に至りません。
違法建築を知りながら購入することは、将来の出口を自ら塞ぐ行為です。
【業界の裏側】 高利回り物件リストに再建築不可が紛れている理由
収益物件サイトで「利回り15%超」といった高利回り物件を検索すると、その中にはかなりの確率で再建築不可物件や違法建築物件が含まれています。これらの物件は法的制約のために価格が大幅に安くなっており、その結果として計算上の利回りが高く表示されるのです。物件情報に「再建築不可」と明記されていることもありますが、「要相談」「現況優先」といった曖昧な表現で書かれていることもあります。高利回り物件を見つけたときは、まず「なぜこの価格なのか」を疑い、道路種別・検査済証の有無・容積率の適合状況を確認する習慣を持ってください。
購入前に確認すべき法的チェック項目
再建築不可・違法建築のリスクを回避するために、購入前に確認すべき項目を整理します。
| 確認項目 | 確認方法 |
|---|---|
| 接道状況と道路種別 | 市区町村の建築指導課で道路種別を確認。幅員4m以上・接道2m以上か |
| 検査済証の有無 | 売主・仲介業者に確認。なければ建築計画概要書を役所で取得 |
| 建ぺい率・容積率の適合 | 登記面積と建築確認の面積を照合。増築部分の有無も確認 |
| 増改築履歴 | 無届けの増築がないか。図面と現況のズレを内見時に確認 |
これらの確認は、重要事項説明を待たずに自分から動いて調べることが理想です。
重要事項説明は契約直前に行われることが多く、その時点で問題が発覚しても、心理的に引き返しにくい状況になっているからです。
買付を入れる前の段階で、最低限「道路種別」と「検査済証の有無」の2点は確認しておくことを強くおすすめします。
【営業マン視点】 「再建築不可でも収益は出ます」という営業トークの落とし穴
再建築不可物件を販売する際の営業トークとして「利回りが高いので投資としては成立します」「建物が使える間は収益が出続けます」という言い方があります。確かに保有期間中の収益だけを見れば成立するケースもあります。しかし、この説明には「出口」の話が抜けています。建物の寿命が尽きたとき、その物件は建て替えできず、売却も極めて困難になります。保有期間中の収益合計が、最終的な資産価値の喪失を上回るかどうか——この計算を示さずに「収益は出ます」とだけ言う営業トークには注意が必要です。再建築不可物件への投資は、出口がないことを前提にした特殊な投資であることを理解した上で判断すべきです。
まとめ
| この記事のポイント |
|---|
| 再建築不可物件は建て替えができず、融資もつきにくく、出口が極めて難しい |
| 見た目では判断できない。道路種別は役所（建築指導課）で必ず確認する |
| 違法建築は融資不可・売却困難・是正指導・保険制限という複数のリスクを抱える |
| 買付前に「道路種別」と「検査済証の有無」の2点を最低限確認する |
宅建士資格保有・不動産業界歴10年以上の現役実務者が監修・運営しています。
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