「家賃30年保証」という言葉の危うさ｜サブリース契約の正体

「家賃30年保証」

不動産投資の広告で、この言葉を目にしたことがある人は多いだろう。

「かぼちゃの馬車」問題を扱った既存記事では、シェアハウス投資という一つの事件を取り上げた。

この記事では、事件の背後にある「サブリース」という契約の仕組みそのものを、より一般的な視点から解説する。

なぜなら、この契約構造を理解していなければ、かぼちゃの馬車と同じ罠は、形を変えて何度でも起こり得るからだ。

「30年保証」って聞くと、30年間ずっと同じ家賃がもらえるって思っちゃうよね。
でも実は、法律上はそう単純な話じゃないんだ。

サブリースとは何か

サブリースとは、不動産オーナーが所有する物件を、管理会社（サブリース会社）に一括で貸し出し、その管理会社が入居者に転貸するという契約形態を指す。

オーナーから見れば、管理会社に対して物件を「賃貸」しているにすぎない。入居者の募集や管理、家賃の徴収は、すべて管理会社が担う。

オーナーは、入居率にかかわらず、管理会社から一定の賃料を受け取る。これが「家賃保証」と呼ばれる仕組みの正体である。

入居者の募集や空室リスクを気にせず、安定収入が得られる──広告ではそう説明される。

ここで重要なのは、サブリース契約における「家賃保証」は、一般にイメージされる「30年間、金額が変わらない保証」ではないという点だ。

サブリース契約は法律上、借地借家法が適用される賃貸借契約として扱われる。

借地借家法には「借賃増減請求権」という規定があり、経済事情の変動などを理由に、賃料の増額や減額を請求できるとされている。

これは借主（このケースでは管理会社）を保護するための規定であり、管理会社側から「家賃を下げてほしい」と請求することが、法律上認められているのだ。

つまり「30年家賃保証」という言葉は、契約期間の長さを示しているにすぎず、金額そのものが30年間固定されることを意味しない。

この点は、最高裁判所の判例でも確認されている。サブリース契約における賃料減額請求は、契約書に「減額しない」という特約があっても、それだけでは減額請求を排除できないとされた。

業界の裏側

「絶対に家賃は下げません」と口頭で説明する営業担当者は、今も少なくない。
しかし法律上、その言葉には強制力がない。
契約書のどこにも「減額しない」という条項が実効性を持って書かれていないことは、契約前に必ず確認すべきポイントだ。

かぼちゃの馬車問題を含む一連のサブリーストラブルを受け、2020年12月には「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が施行された。

この法律により、サブリース業者には、契約前に重要事項を書面で説明する義務が課された。

具体的には、家賃が減額される可能性があること、契約更新のタイミングで条件が見直されうること、契約解除の条件などを、契約前に明確に説明しなければならない。

また、「家賃保証」「絶対に損はしない」といった、事実に反する説明や誇大な広告表現も、法律で禁止されるようになった。

この法改正は前進ではあるが、制度が整ったからといって、リスクそのものがなくなったわけではない。

「重要事項説明を受けたかどうか」を確認することと、「その内容を理解しているかどうか」はまったく別の話である。

営業マン視点

重要事項説明は、書類に署名すること自体が目的になってしまいがちだ。
本当に大切なのは、「この家賃はいつ、どんな理由で下がりうるのか」を、自分の言葉で説明できるかどうか。
それができないまま契約している人が、実はかなり多い。

サブリース契約を検討する際は、「保証」という言葉の響きに安心するのではなく、次の視点を持つことが重要だ。

第一に、賃料減額請求権はいつでも行使され得るという前提で、将来の家賃が下がった場合のシミュレーションをしておくこと。

第二に、契約解除の条件を確認すること。管理会社側から一方的に契約を解除できる条項が入っている場合、オーナーの立場は思ったより弱いことがある。

第三に、そもそもの家賃設定が、周辺相場と比べて適正かどうかを、管理会社の説明だけでなく自分でも調べること。

「保証」という言葉は、安心材料ではなく、むしろ立ち止まって確認すべきサインだと考えてほしい。

「保証」って言葉が出てきたら、逆に「何を保証していないのか」を聞くくらいがちょうどいいかもね。
次は、実際に契約を結ぶ前に確認すべきチェックリストを見ていこう。

広告の言葉	法的な実態
「家賃30年保証」	契約期間の長さを示すのみ。金額の固定を意味しない
「絶対に家賃は下げません」	借地借家法上、賃料減額請求権を契約で完全に排除することは難しい
「安定収入が得られます」	管理会社の経営状況次第で、支払いそのものが止まるリスクがある