かぼちゃの馬車が止まる日──シェアハウス投資の罠

「月々のローン返済は、家賃収入でほぼカバーできます。しかも節税効果まである。サラリーマンのまま、不動産オーナーになれるんです」

２０１５年頃から２０１８年にかけて、都市部に住む３０代から４０代のサラリーマンたちに、この甘い言葉が降り注いだ。日銀の異次元金融緩和で低金利が続く中、「何かで資産を増やさなければ」という焦りを持っていた会社員たちは、この誘いに飛びついた。

「かぼちゃの馬車」──女性専用シェアハウスのブランド名を持つその物件は、確かに魅力的に見えた。入居率は高く、管理は業者がすべてやってくれる。自分は「オーナー」として家賃を受け取るだけでいい。

だが、シンデレラの馬車は真夜中に消えた。かぼちゃの馬車も、同じ運命をたどった。

スマートデイズというビジネスモデルの「設計上の欠陥」

「かぼちゃの馬車」を運営していたのは、スマートデイズ（旧社名：スマートライフ）という会社だ。 　同社のビジネスモデルは、表面上は合理的に見えた。スマートデイズが女性専用シェアハウスを建設し、個人投資家（主にサラリーマン）に販売する。投資家はスマートデイズとサブリース契約を結び、一定の賃料を保証してもらう形で物件を同社に一括貸し出す。スマートデイズは入居者を集め、各部屋から家賃を徴収する。

この仕組みは、ある一つの前提が成立する場合のみ機能する。「スマートデイズが入居者から徴収する賃料が、投資家に支払う保証賃料を上回る」という前提だ。

しかし現実は違った。「かぼちゃの馬車」の物件の多くは、家賃設定が市場の相場より高く設定されており、実際の入居率は保証賃料を維持するほど高くなかった。スマートデイズは、入居者から集める賃料だけでは投資家への家賃保証を賄えない構造だったのだ。

これは設計の時点から破綻が組み込まれた「欠陥品」だった。新規物件の販売収益で既存物件のサブリース赤字を補填するという、実質的なねずみ講に近い構造だ。新規販売が続く限りは機能するが、止まった瞬間に崩壊する。

崩壊の連鎖──１０００人の投資家が地獄に落ちた

２０１８年１月、スマートデイズは突然、家賃の支払いを停止した。 　この時点で、全国に約７００棟の「かぼちゃの馬車」物件があり、約１０００人の投資家が物件を所有していた。多くの投資家は、銀行からの多額の融資で物件を購入していた。スルガ銀行を中心に、総額約１０００億円規模の融資が実行されていたとされる。

家賃が入らなくなった投資家たちが直面したのは、残酷な現実だ。月々数十万円のローン返済が、家賃なしに続く。年収５００万円程度のサラリーマンが、１億円前後のローンを抱えた状態で家賃ゼロになる。これは財政的な破滅を意味した。

「売却する」という選択肢も難しかった。物件の実態が知れ渡ると、市場価値は暴落した。ローン残高を大幅に下回る価格でしか売れない「オーバーローン」状態に多くの投資家が陥った。売っても借金が残る。売らなければ毎月の返済が続く。完全な袋小路だった。

２０１８年５月、スマートデイズは東京地方裁判所に破産を申請した。しかし、会社が破産してもローンは消えない。投資家たちの苦難は、さらに続いた。

投資家たちのその後

かぼちゃの馬車被害者の多くは、弁護士と連携して銀行との交渉を始めた。スルガ銀行の不正融資が明らかになったことで、「不正を行った銀行にも責任がある」として、融資の減額や取り消しを求める交渉が行われた。

２０１９年から２０２０年にかけて、スルガ銀行は一部の投資家との間で債権放棄や返済条件の緩和を含む和解に応じた。しかし対応は個別交渉によって進められ、すべての投資家が同等の救済を受けたわけではない。

自己破産を選んだ投資家もいた。老後の夢を持って始めた投資が、中年期の蓄積を根こそぎ奪った。精神的なダメージは金銭的なそれをはるかに超えた。

サラリーマン不動産投資ブームの危険性

「かぼちゃの馬車」問題が起きた背景には、２０１０年代に起きた「サラリーマン不動産投資ブーム」がある。日銀の異次元金融緩和により低金利環境が続く中、「銀行に預けても金利がほぼゼロ。何か投資しなければ」という焦りを持っていた会社員たちは、この誘いに飛びついた。

「不動産で副収入」「サラリーマンでも大家になれる」を売りにしたセミナーやコンサルタントが全国に増殖した。出版された「不動産投資の本」は書店に山積みになった。それまで不動産投資に縁のなかった層が大量に市場に参入した。

問題は、多くの参入者が適切な知識なしに市場に入ったことだ。「業者の説明が正しいか」を検証する能力がなかった。「家賃保証がある」「節税になる」「損しない仕組みになっている」──プロが組んだ説明に、素人が反論することは難しかった。 　不動産投資は、適切な知識と経験があれば有効な資産形成手段になり得る。しかし「誰でも簡単に儲かる」「リスクがない」という言葉は、常に詐欺の第一歩と認識すべきだ。

この章の教訓

サブリース契約における「家賃保証」は、業者の経営が続く限りの保証に過ぎない。業者が倒産した瞬間に保証は消える。不動産投資を検討する際は、業者の財務状況、物件の実際の需要と家賃水準、融資条件などを独自に精査すること。そして最も重要なことは、「もし家賃収入がゼロになっても生活が成り立つか」を必ずシミュレーションすることだ。