空き家を手放したり活用したりする際に、しばしば頭を悩ませるのが、「古い建物を取り壊すべきか」という判断です。
解体には、危険を取り除き、売りやすくなるといったメリットがあります。
一方で、まとまった費用がかかり、しかも思わぬ落とし穴もあります。
それが、固定資産税の上昇です。
「とりあえず更地に」と安易に進めると、売れないまま税負担だけが重くなることもあります。
この記事では、解体・更地化をどう判断すればよいかを整理します。
解体のメリット
古い建物を解体して更地にすることには、いくつかのメリットがあります。
| 解体のメリット | 内容 |
|---|---|
| 危険の除去 | 倒壊や火災といった放置の危険を取り除ける |
| 特定空家リスク回避 | 指定・勧告のリスクから解放される |
| 売りやすくなる | 更地は買い手が自分で好きに使えるため買いやすい |
| 国庫帰属の要件 | 制度の利用には建物がないことが必要 |
放置による倒壊や火災の危険を取り除け、特定空家に指定されるリスクからも解放されます。
また、買い手にとっては、古い建物が残っているより、更地のほうが買いやすくなります。
さらに、相続土地国庫帰属制度を使うには建物がないことが要件のため、その前提として解体が必要です。
手放す道を開くために、解体が必要になる場面は少なくありません。
解体のデメリットと注意点
一方で、解体にはデメリットもあります。
最大のものは費用です。
建物の解体には、規模や構造にもよりますが、数十万円から、場合によっては100万円を超える費用がかかります。
さらに見落としがちなのが、税金への影響です。
住宅が建つ土地は固定資産税が軽減されている
↓ 建物を解体して更地にすると
この軽減特例が外れ、土地の固定資産税が上がる
住宅が建っている土地には固定資産税の軽減特例がありますが、建物を解体して更地にすると、この特例が外れ、土地の固定資産税が上がってしまいます。
「とりあえず解体して更地に」と安易に進めると、売れないまま、高い固定資産税だけがかかる事態にもなりかねません。
判断の考え方——「その先の出口」とセットで
解体するかどうかは、その先の出口とセットで考えることが大切です。
たとえば、解体すれば売れる見込みがある、あるいは国庫帰属制度を利用するために必要だ、という場合は、解体する意味があります。
逆に、解体しても売れる当てがなく、ただ固定資産税が上がるだけなら、急いで解体すべきではありません。
「解体そのもの」が目的なのではなく、「解体した先に、手放したり活用したりする道が開けるか」が判断のポイントです。
出口の見えないまま先に解体してしまうと、費用を払ったうえに、税負担まで増える二重の損になりかねません。
まず出口を描き、その実現に解体が必要かを問う——この順番を守りましょう。
解体費用の補助制度を調べる
解体を前向きに考えるなら、費用の負担を軽くする手立ても探してみましょう。
空き家の増加を抑えたい自治体の中には、危険な空き家の解体に対して、費用の一部を補助する制度を設けているところがあります。
補助の有無や金額、対象となる条件は自治体によってさまざまなので、まずはその不動産がある市区町村の窓口に問い合わせてみるとよいでしょう。
また、解体業者によっても見積もりには差があります。
複数の業者から相見積もりを取ることで、費用を抑えられることが少なくありません。
解体は決して安い出費ではありませんが、補助制度の活用や業者の比較によって、負担を抑えられる余地があります。
費用の全体像をつかんだうえで、解体するかどうかを判断しましょう。
【業界の裏側】 「更地にすれば売れる」と先に壊して、税だけが増えた話
相続した空き家を売りたいというお客様が、こう考えておられました。「古い家が残っていると売れないだろうから、先に解体して、更地にしてから売りに出そう」と。実際、100万円近い費用をかけて、建物を解体されました。ところが、その土地は、もともと需要の乏しい地域にありました。更地にしても、買い手はなかなか現れません。そして、ここで追い打ちをかけたのが、固定資産税です。建物を壊して更地にしたことで、住宅用地の軽減特例が外れ、土地の固定資産税が、以前よりぐっと高くなってしまったのです。結果として、お客様は、多額の解体費を払ったうえに、売れない土地の高い固定資産税を、毎年払い続けることになりました。「更地にすれば売れると思ったのに、費用も税金も増えただけだった」と、肩を落としておられました。もし、解体する前に、「そもそもこの土地は、更地にすれば本当に売れるのか」を、私たちのような不動産の専門家に確認していれば、違う結果になっていたかもしれません。解体は、売れる見込みが立ってから。あるいは、買い手が決まってから。先に壊してしまう前に、その先の出口を確かめること——これが、無駄な出費を防ぐ鉄則なのです。
【営業マン視点】 「壊す順番」を変えるだけで、損を防げる
解体で損をしないために、私が現場でおすすめしている工夫があります。それは、「壊す順番」を工夫することです。多くの方は、「まず更地にして、それから売りに出す」と考えます。しかし、これだと、売れなかったときに、解体費と、上がった固定資産税を、まるごと抱え込むことになります。そこで私がご提案するのは、順番を逆にすることです。1つは、「更地にして引き渡す」という条件で、先に売買契約を結んでしまう方法。買い手が決まってから解体すれば、「壊したのに売れない」というリスクをなくせます。もう1つは、古い家が建ったまま、「古家付き土地」として売り出す方法です。空き家の3000万円特別控除の見直しで、買い手が解体する前提でも特例が使えるようになったこともあり、この売り方の選択肢は広がっています。買い手に解体してもらえば、こちらは解体費を負担せずに済むこともあります。「まず壊す」のが当たり前ではありません。売買契約を先にする、買い手に解体してもらう——こうした順番の工夫で、無駄な出費と税負担を、大きく減らせるのです。壊す前に、ぜひ一度、不動産の専門家に売り方を相談してみてください。
まとめ——解体は「出口」と「税・費用」で判断する
| この記事のポイント |
|---|
| 解体は危険除去・特定空家回避・売りやすさ・国庫帰属の要件などメリットがある |
| 費用は数十万〜100万円超。更地にすると固定資産税の軽減が外れ税が上がる |
| 解体は「その先の出口」とセットで判断。先に壊すと二重の損になりうる |
| 自治体の解体補助金を調べ、業者は相見積もりで費用を抑える |
| 「更地渡しで契約後に解体」「古家付きで売る」など順番の工夫で損を防ぐ |
宅建士資格保有・不動産業界歴10年以上の現役実務者が監修・運営しています。
売買・法律・税金・開業まで、現場の実務経験をもとに情報を発信しています。
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