贈与・相続と不動産の関係

不動産投資の出口は、売却だけではありません。

保有している不動産を、次世代に「引き継ぐ」という選択肢もあります。

むしろ、不動産は相続対策として活用されることが多く、「現金で持つより不動産で持つほうが相続税が安くなる」という仕組みが、富裕層の資産形成では広く使われています。

一方で、相続をめぐっては、相続人同士の争い・納税資金の不足・分割の難しさといった問題も発生します。

「相続させれば家族が喜ぶ」と単純に考えていると、かえって家族に負担を残すことにもなりかねません。

この記事では、不動産の贈与・相続の基本的な仕組みと、相続対策としての不動産活用、そして引き継ぐ際の注意点を整理します。

なお、相続・贈与は個別性が高く専門的な領域のため、実行にあたっては必ず税理士・専門家への相談が前提となります。

なぜ不動産は「相続対策」になるのか

不動産が相続対策に有効とされる最大の理由は、相続税の評価額が時価より低くなるためです。

現金1億円を相続すると、相続税はその1億円に対して課税されます。

しかし、同じ1億円で購入した不動産を相続すると、相続税評価額は時価より低く評価されるため、課税対象額が圧縮されます。

とくに、賃貸に出している不動産は「貸家建付地」「貸家」として、さらに評価額が下がります。

これは、賃貸中の不動産は所有者が自由に使えない（入居者の権利がある）ため、その分価値が低く評価されるという考え方によるものです。

結果として、同じ価値の資産でも、現金で持つより賃貸不動産で持つほうが、相続税評価額を大きく圧縮できます。

これが「不動産は相続対策になる」と言われる仕組みの核心です。

相続税の基本構造——基礎控除を理解する

相続税には「基礎控除」があり、相続財産がこの範囲内であれば相続税はかかりません。

たとえば、相続人が配偶者と子供2人の合計3人の場合、基礎控除は次のようになります。

3,000万円 ＋ 600万円 × 3人 ＝ 4,800万円。

つまり、相続財産が4,800万円以下であれば、相続税はかかりません。

基礎控除を超える部分に対して、累進的に相続税が課税されます。

不動産で評価額を圧縮することで、この「基礎控除を超える部分」を小さくし、相続税を軽減できます。

自分の資産が基礎控除を超えるかどうかを把握することが、相続対策を考える出発点です。

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生前贈与という選択肢

相続を待たずに、生前に不動産を贈与する方法もあります。

贈与税は相続税より税率が高い面がありますが、計画的に活用すれば相続税対策になります。

「暦年贈与」は、年間110万円までの贈与なら贈与税がかからない仕組みを使い、長期にわたって少しずつ資産を移転する方法です。

「相続時精算課税制度」は、2,500万円までの贈与を一時的に非課税にし、相続時に相続財産に加えて精算する制度です。

これらの制度には、それぞれメリットとデメリット、適用条件があり、どちらを使うかは資産状況・家族構成・将来計画によって変わります。

なお、近年の税制改正で暦年贈与や相続時精算課税制度のルールは変更されており、最新の制度内容は税理士に確認することが必須です。

相続でもめないための「分割」の視点

不動産相続で最も多いトラブルが、「分割の難しさ」です。

現金は1円単位で分けられますが、不動産は物理的に分けることが困難です。

相続人が複数いる場合、「誰がどの不動産を相続するか」「価値の差をどう調整するか」をめぐって争いが生じやすくなります。

とくに避けたいのが、安易な「共有分割」です。

不動産を兄弟姉妹で共有名義にすると、売却や大規模修繕の際に全員の合意が必要になり、意思決定が困難になります。

さらに、共有者の誰かが亡くなると、その持分がさらに次の世代に相続され、権利関係が複雑化していきます。

「とりあえず共有」は、将来世代に問題を先送りする選択になりがちです。

相続でもめないためには、生前に「誰がどの資産を引き継ぐか」を明確にし、遺言書を作成しておくことが有効です。

「納税資金」の確保という重要課題

不動産相続のもうひとつの大きな課題が、「納税資金の確保」です。

相続税は、原則として現金で一括納付する必要があります。

しかし、相続財産の大部分が不動産で、現金が少ない場合、「相続税を払う現金がない」という事態に陥ります。

相続税の納付期限は「相続開始を知った日の翌日から10か月以内」と定められています。

この短期間で多額の現金を用意するのは、容易ではありません。

不動産を相続対策として活用する場合は、「相続税評価額を下げる」効果だけでなく、「納税資金をどう確保するか」までセットで計画することが重要です。

生命保険の活用・賃貸収入の積立・一部物件の現金化など、納税資金の準備手段を組み合わせて考えることが、家族に負担を残さない相続対策になります。

不動産を「売る」か「引き継ぐ」かの判断

出口戦略として、「売却」と「相続・贈与」のどちらを選ぶかは、家族の状況によって変わります。

「家族が不動産経営に関心がない」「相続人同士で分割が難しい」といった場合は、生前に売却して現金化しておくほうが、家族にとって扱いやすい資産になります。

現金であれば分割も容易で、納税資金の心配もありません。

逆に、家族に引き継ぐ意思と能力があり、収益力の高い物件であれば、相続対策のメリットを活かして引き継ぐ選択が合理的です。

「不動産で残すこと」が常に正解ではなく、家族の状況に応じて「現金化して残す」選択も含めて検討することが重要です。

まとめ——相続は「税金」だけでなく「家族」の視点で考える

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