不動産投資を始めると、毎年確定申告が必要になります。
そこで申告する数字の中心となるのが「不動産所得」です。
家賃収入そのものが課税対象になるわけではなく、収入から必要経費を差し引いた「不動産所得」に対して所得税・住民税が課税されます。
この計算式を正確に理解しておくことは、投資判断にも、税金対策にも、経営判断にも欠かせない基礎知識です。
「税金のことは税理士に任せる」という方針自体は合理的ですが、自分の所得がどう計算されているかを把握していなければ、節税の判断や物件の収支評価ができません。
この記事では、不動産所得の基本的な計算方法と、収入・経費に含まれるものの整理、損益通算の仕組みまでを解説します。
不動産所得の基本計算式
不動産所得は、次のシンプルな計算式で求められます。
| 不動産所得 ＝ 不動産収入 − 必要経費 |
|---|
この計算で算出された「不動産所得」が、所得税・住民税の課税対象になります。
家賃が年間300万円入っていても、経費が250万円かかっていれば、不動産所得は50万円。
逆に経費が100万円なら、不動産所得は200万円。
つまり、収入よりも「経費としてどこまで認められるか」によって、実際に課税される金額が大きく変わります。
これが、不動産投資が「節税効果がある」と言われる仕組みの根本です。
「不動産収入」に含まれるもの
不動産収入は、家賃だけではありません。
賃貸経営で受け取るほぼすべての金銭が、不動産収入として申告対象になります。
| 収入の種類 | 内容 |
|---|---|
| 家賃収入 | 入居者から受け取る月額家賃 |
| 共益費・管理費 | 家賃と一緒に徴収する場合は収入扱い |
| 礼金 | 返還義務がないため受領年に全額計上 |
| 更新料 | 契約更新時に受け取る金銭 |
| 駐車場代 | 物件付帯の駐車場収入 |
| 敷金から差し引いた修繕費 | 原状回復で入居者負担分とした金額 |
注意したいのが「敷金・保証金」の扱いです。
これらは将来返還する義務があるお金なので、受け取った段階では収入になりません。
退去時に原状回復費用などを差し引いて、入居者に返還しない金額が確定した時点で、その分が収入として計上されます。
礼金とは扱いが異なるため、混同しないよう注意します。
「必要経費」として認められるもの
不動産所得を計算する上で重要なのが、何を経費として計上できるかです。
賃貸経営に必要な支出は、基本的に経費として認められます。
| 経費の種類 | 具体例 |
|---|---|
| 管理費 | 管理会社への委託費用 |
| 修繕費 | 原状回復・設備修理・建物補修 |
| 減価償却費 | 建物・設備の取得費を耐用年数で配分 |
| ローン金利 | 建物部分の借入利息（土地部分は別ルール） |
| 固定資産税・都市計画税 | 毎年支払う物件にかかる税金 |
| 損害保険料 | 火災保険・地震保険・施設賠償責任保険 |
| 仲介手数料・AD | 入居者募集時の費用 |
| 司法書士・税理士報酬 | 専門家への支払い |
| 交通費・通信費 | 物件視察・管理会社との連絡など賃貸経営目的のもの |
| 書籍・セミナー代 | 賃貸経営の知識習得目的のもの |
これらの中で、特に大きな比重を占めるのが「減価償却費」と「ローン金利」です。
減価償却費は、物件価格を一定の期間に渡って経費化する仕組みで、実際にはお金が出ていかない経費です。
つまり、現金は手元に残りながら、帳簿上は経費として計上できる項目です。
これが不動産投資の節税効果の中心になります（詳しくは次の記事で解説）。
経費にできないもの・注意が必要なもの
一方で、賃貸経営に関わる支出でも、経費として認められないもの・取り扱いに注意が必要なものがあります。
| 項目 | 取り扱い |
|---|---|
| ローン元本の返済 | 経費にならない（借入の返済であり、費用ではない） |
| 物件の購入代金 | 減価償却で複数年に分けて経費化 |
| 家事関連費（生活費との混在） | 事業との関連性を明確にした上で按分 |
| 資本的支出（価値を高める工事） | 減価償却で配分（一括経費化できない） |
| 所得税・住民税 | 経費にならない |
とくに混乱しやすいのが「修繕費」と「資本的支出」の区別です。
原状回復や故障の修理など、建物の機能を維持するための支出は「修繕費」としてその年度の経費にできます。
一方、増築・改築・建物のグレードアップなど、価値を高める工事は「資本的支出」となり、減価償却で複数年にわたって配分する必要があります。
この区別は判断が難しいケースもあるため、大きな工事をする際は、税理士や税務署に確認することをおすすめします。
「損益通算」——赤字を給与所得から引ける仕組み
不動産所得には、税制上の大きな特徴があります。
それが「損益通算」の仕組みです。
不動産所得は、給与所得・事業所得などと合算（通算）した上で、総所得に対して税金が課されます。
つまり、不動産所得がマイナス（赤字）だった場合、その赤字を給与所得などから差し引くことができます。
| 項目 | 損益通算なし | 損益通算あり |
|---|---|---|
| 給与所得 | 700万円 | 700万円 |
| 不動産所得 | −100万円（赤字） | −100万円（赤字） |
| 課税対象所得 | 700万円（給与のみ） | 600万円（給与700万−不動産赤字100万） |
| 税負担 | 高い | 低くなる |
サラリーマン投資家が「不動産投資で節税できる」と言われる仕組みは、まさにこの損益通算です。
とくに購入初年度は、登記費用や仲介手数料といった大きな初期経費が発生するため、不動産所得が赤字になりやすく、節税効果が出やすい年です。
ただし注意すべきは、「土地取得のための借入金利息」は損益通算の対象外という点です。
土地ローン部分の利息は、不動産所得の赤字計算に含めることはできますが、その赤字を他の所得と通算する際には除外されます。
このルールは見落とされやすいため、税理士のサポートを受けながら正確に計算することが重要です。
【業界の裏側】 「節税のための赤字」は持続可能ではない
「赤字で損益通算すれば節税になる」という話を聞いて、わざわざ赤字物件を狙うオーナーがいます。確かに購入直後の初年度は登記費用などで一時的に赤字になりやすく、節税効果が出ます。しかし、毎年赤字が続く物件は「投資としては失敗」です。節税で取り戻せる金額より、運営の赤字が大きければ、トータルでは損をします。実際には、損益通算で節税できるのは多くて数十万円〜数百万円の所得税ですが、その間に不動産運営でそれ以上の赤字を出していたら、本末転倒です。「節税のために投資する」という発想ではなく、「健全な収益が出る投資を行い、結果として税制も活用する」という順序が正しい姿勢です。
青色申告と白色申告の違い
確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類があります。
不動産投資を行うなら、原則として青色申告のほうが有利です。
| 項目 | 青色申告 | 白色申告 |
|---|---|---|
| 特別控除 | 最大65万円（事業的規模の場合） | なし |
| 赤字の繰越 | 3年間繰越可能 | 不可 |
| 家族への給与 | 専従者給与として経費化可 | 原則不可 |
| 帳簿の作成 | 複式簿記が必要（65万円控除の場合） | 簡易な記帳でOK |
| 事前申請 | 必要（開業から2か月以内など） | 不要 |
青色申告の65万円特別控除を受けるには「事業的規模」と認められる必要があります。
一般的には「アパート10室以上」「戸建5棟以上」が事業的規模の目安です。
これに満たない規模の場合は、青色申告でも10万円の特別控除になります。
それでも、白色申告に比べれば税制上のメリットは大きいので、不動産投資を始めるなら早めに青色申告の届出を行うことをおすすめします。
具体的な届出のタイミングや書類の書き方は、税理士や税務署に相談すると確実です。
【営業マン視点】 「節税効果」を強調する販売トークの限界
投資用区分マンションの販売現場では、「節税効果があります」というセールストークが多用されます。給与所得が高い人ほど効果が出ますという形で、所得層の高い顧客にアピールされる構造です。確かに購入初年度は登記費用などで一時的に節税効果が出ますが、2年目以降は経費が減って効果が薄れることが多い。さらに、減価償却が進めば帳簿上の建物価格が下がり、売却時の譲渡所得税が膨らむという「後払い」の側面もあります。「節税」は表面の効果として一時的に出ても、長期で見れば「課税のタイミングが変わるだけ」というケースもあります。販売トークの「節税効果」を鵜呑みにせず、長期収支シミュレーションを自分の目で確認することが、購入判断の精度を上げます。
まとめ——「収入−経費」の構造を理解することがすべての出発点
| この記事のポイント |
|---|
| 不動産所得＝不動産収入−必要経費。この計算式が課税の出発点 |
| 不動産収入には家賃・礼金・更新料・駐車場代などが含まれる（敷金は別扱い） |
| 経費の中心は減価償却費とローン金利。実際には現金が出ない経費もある |
| ローン元本は経費にならない・土地ローン金利は損益通算対象外などの注意点 |
| 損益通算で給与所得から赤字を引ける仕組みが節税効果の中心 |
| 青色申告を選び、長期で税制メリットを最大化する |
宅建士資格保有・不動産業界歴10年以上の現役実務者が監修・運営しています。
売買・法律・税金・開業まで、現場の実務経験をもとに情報を発信しています。
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