減価償却の仕組み

不動産投資の節税効果の中心にあるのが「減価償却」です。

「減価償却で節税になる」という言葉は、不動産投資のセールスでも頻繁に登場します。

しかし、その仕組みを正確に理解している投資家は意外と少ないのが実態です。

減価償却を正しく理解すると、「なぜ不動産投資が節税になるのか」「その節税効果はいつまで続くのか」「売却時にどんな税負担が発生するのか」という一連の流れが見えてきます。

同時に、減価償却には「税金を消す」のではなく「払うタイミングを変える」という側面があることも理解する必要があります。

この記事では、減価償却の基本的な仕組みから、築古物件で節税効果が大きくなる理由、そして見落としがちな「繰り延べ課税」の本質までを整理します。

減価償却とは何か——基本の考え方

減価償却とは、建物や設備など長期間使う資産の購入費用を、その使用可能期間（耐用年数）にわたって分割して経費計上する会計処理のことです。

たとえば1,000万円の建物を購入したとします。

この1,000万円を購入年に一気に経費にするのではなく、建物の耐用年数（例：22年）で割って、毎年少しずつ経費として計上していきます。

これが減価償却の基本的な考え方です。

重要なのは「土地は減価償却の対象外」という点です。

土地は時間が経っても物理的に減るわけではないため、価値が失われないものとして扱われます。

減価償却ができるのは「建物」「建物附属設備」「器具備品」など、時間の経過とともに価値が減っていく資産だけです。

資産	減価償却
土地	対象外（価値が減らない前提）
建物	対象（構造別の耐用年数で配分）
建物附属設備	対象（給排水・電気設備等）
器具・備品	対象（エアコン・給湯器等）

つまり、物件購入時には総額を「土地」と「建物（および附属設備）」に分けて把握する必要があります。

売買契約書に内訳が記載されていない場合は、固定資産税評価額の比率で按分するのが一般的な実務です。

建物の法定耐用年数——構造で大きく変わる

建物の減価償却で最も重要なのが、構造別に定められた「法定耐用年数」です。

これによって、毎年計上できる減価償却費の金額が決まります。

構造	法定耐用年数	特徴
木造	22年	短期に多く償却・節税効果大
軽量鉄骨造（骨格材3mm以下）	19年	最も短い耐用年数
軽量鉄骨造（骨格材3〜4mm）	27年	骨格材の厚みで判定
重量鉄骨造（骨格材4mm超）	34年	中程度の耐用年数
鉄筋コンクリート造（RC造）	47年	長期で少しずつ償却

同じ建物価格でも、構造によって毎年の減価償却費は大きく変わります。

たとえば建物部分2,200万円の場合、木造（22年）なら年間100万円、RC造（47年）なら年間約47万円。

同じ投資額でも、節税効果のスピードはまったく違います。

具体的な計算例——新築木造アパートのケース

新築物件の減価償却を、具体的な数字で見てみます。

たとえば総額3,000万円の新築木造アパート（土地1,500万円・建物1,500万円）を購入したとします。

項目	金額・計算
物件総額	3,000万円
うち土地	1,500万円（減価償却対象外）
うち建物	1,500万円（減価償却対象）
耐用年数（木造）	22年
年間減価償却費	1,500万円 ÷ 22年 ≒ 約68万円
22年間の累計償却額	約1,500万円（建物価格全額）

この68万円は毎年経費として計上できますが、実際にはこの金額が手元から出ていくわけではありません。

つまり、現金は手元に残ったまま、帳簿上は68万円の経費が発生する——これが減価償却の節税効果の本質です。

中古物件の減価償却——「築古投資の節税効果」の源

築古物件で大きな節税効果が生まれるカラクリは、中古物件の特殊な耐用年数計算にあります。

中古物件の場合、購入時の経過年数を反映した「残存耐用年数」で減価償却を計算します。

計算式は次のとおりです。

中古物件の残存耐用年数

① 法定耐用年数を一部経過：（法定耐用年数 − 経過年数）＋ 経過年数 × 20%

② 法定耐用年数を超過：法定耐用年数 × 20%

※ 計算結果の1年未満は切り捨て・2年未満になる場合は最短2年

たとえば築25年の木造アパート（法定耐用年数22年）を購入した場合、すでに法定耐用年数を超えているため、計算式②が適用されます。

22年 × 20% = 4.4年 → 切り捨てで4年。

つまり建物価格を4年で減価償却できるということです。

パターン	建物価格	残存耐用年数	年間減価償却費
新築木造	2,000万円	22年	約91万円/年
築10年の木造	2,000万円	14年	約143万円/年
築25年の木造	2,000万円	4年	約500万円/年

同じ建物価格でも、新築と築古で年間の減価償却費は5倍以上の差が出ます。

これが「築古物件は節税効果が大きい」と言われるカラクリです。

所得が高いサラリーマン投資家が築古木造アパートを好むのは、この短期償却による節税効果を狙っているケースが多くあります。

減価償却の落とし穴——「繰り延べ課税」の側面

ここまで読むと、「減価償却を最大限活用すれば税金を減らせる」と感じるかもしれません。

しかし、減価償却には見落としやすい重要な側面があります。

それが「繰り延べ課税」という性質です。

減価償却は税金をゼロにする魔法ではなく、「今の税金を将来に移すだけ」という側面を持っています。

このカラクリは、売却時に明らかになります。

不動産を売却する際の「譲渡所得」は、次の計算式で求められます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 − 減価償却累計額）− 譲渡費用

この計算式の重要なポイントは、「取得費から減価償却の累計額を差し引く」という部分です。

つまり、保有中に減価償却で経費化した金額は、売却時には「取得費から減らされる」ことになり、その分だけ譲渡所得（=売却益）が膨らみます。

項目	減価償却なし（仮定）	減価償却あり
取得費	3,000万円	3,000万円
減価償却累計額（10年）	0円	−1,000万円
簿価（実質的な取得費）	3,000万円	2,000万円
売却価格	2,800万円	2,800万円
譲渡所得	−200万円（赤字）	+800万円（黒字）

同じ売却価格でも、保有中に減価償却を行っていれば、その分が売却益として課税対象になります。

つまり「毎年の所得税で節税した分が、売却時の譲渡所得税で取り戻される」という構造です。

とくに築古物件で短期間に大きく減価償却した場合、5年後・10年後の売却時に多額の譲渡所得税が発生することがあります。

減価償却を「上手に使う」ための考え方

減価償却を「繰り延べ課税」と理解した上で、それでも有効に活用するための考え方があります。

大きく3つのポイントがあります。

活用ポイント	内容
① 所有期間5年超で売却	長期譲渡所得（約20%）に税率が下がる
② 所得が高い時期に活用	最高税率の時代に節税、所得が下がった時期に売却
③ 売却タイミングの慎重な検討	減価償却終了直後はキャッシュフロー悪化に注意

とくに重要なのが「所得が高い現役時代に節税し、退職後の所得が下がった時期に売却する」という戦略です。

現役時代の所得税率（最高45%）で節税し、退職後の低所得時に長期譲渡所得（約20%）として精算すれば、繰り延べ課税のメリットを最大化できます。

ただし、この戦略の実行には個別の所得状況・ライフプランの分析が必要で、最終判断は税理士と相談しながら行うことが鉄則です。

まとめ——減価償却は「税金を消す」ものではなく「時期を変える」もの

この記事のポイント
減価償却は建物等の取得費を耐用年数で配分する仕組み。土地は対象外
構造別の耐用年数：木造22年・軽量鉄骨19〜27年・重量鉄骨34年・RC造47年
築古物件は残存耐用年数が短く、年間償却費が大きくなる
減価償却は「現金が出ない経費」だが、売却時に取得費から差し引かれる繰り延べ課税
所有期間5年超の長期譲渡・所得の高い時期での活用が戦略の基本