契約不適合責任とは｜買った後に欠陥が見つかったら

引っ越しを終え、新しい生活が落ち着き始めた頃、天井の隅にうっすらとしたシミを見つけました。

最初は気のせいかと思いましたが、雨の日が続くと、シミは少しずつ広がっていきます。調べてみると、屋根の防水処理に問題があり、以前から雨漏りが起きていたことが分かりました。

「これは、契約前には聞いていなかった話だ」。そう感じたとき、頭に浮かぶのは、この負担を誰が負うべきなのか、という問いです。

こうした場面で関わってくるのが「契約不適合責任」という考え方です。かつては「瑕疵担保責任」と呼ばれていたこの制度は、2020年の民法改正によって、名称も中身も大きく変わりました。

この記事では、購入後に欠陥が見つかった場合、買主がどのような権利を持ち、どう行動すればよいのかを整理します。

契約不適合責任とは何か

契約不適合責任とは、引き渡された物件が、契約の内容に適合していない場合に、売主が負う責任のことです。

以前の「瑕疵担保責任」という考え方は、「隠れた欠陥（瑕疵）」があった場合に責任を問う、という枠組みでした。これに対して契約不適合責任は、「契約内容と実際の状態が一致しているか」という視点で判断されます。

この違いは、実務上重要な意味を持ちます。契約書や重要事項説明書に記載された内容が、判断の基準としてより重視されるようになったのです。

裏を返せば、契約書に明記されていない事項については、後から「契約内容と違う」と主張することが難しくなる場合もあります。契約書の記載内容そのものが、以前にも増して重要性を増しているのです。

買主が行使できる4つの権利

契約不適合が判明した場合、買主は主に4つの権利を行使できます。

一つ目は「追完請求」です。修補、つまり欠陥の修理を求める権利です。

二つ目は「代金減額請求」です。追完が行われない場合、あるいは追完が不可能な場合に、代金の減額を求めることができます。

三つ目は「損害賠償請求」です。欠陥によって生じた損害について、金銭的な賠償を求めることができます。

四つ目は「契約解除」です。契約の目的を達成できないほど重大な不適合がある場合、契約自体を解除することができます。

これらの権利は、状況に応じて選択・併用できますが、契約解除は特に重大なケースに限られる、比較的ハードルの高い手段です。

例えば、雨漏りのように部分的な修理で対応できる不具合であれば、追完請求や代金減額請求で解決を図ることが現実的です。

一方、建物の主要な構造部分に重大な欠陥があり、そもそも安全に住み続けることができないようなケースでは、契約解除や損害賠償請求まで視野に入れて対応を検討する必要があります。

「知った時から1年以内」の通知期限

契約不適合責任には、重要な期限があります。

買主は、種類・品質に関する契約不適合を知った時から1年以内に、その旨を売主に通知する必要があります。

ここで注意したいのは、「1年以内に請求を完了しなければならない」のではなく、「1年以内に通知すればよい」という点です。まずは欠陥の存在を売主に伝えることが、期限内にすべき最低限の行動になります。

欠陥に気づいたら、できるだけ早く、書面やメールなど記録に残る形で売主に通知することをおすすめします。

「気づいていたのに、忙しくて連絡が後回しになってしまった」という状況が最も避けたいパターンです。通知さえしておけば権利は保全されるので、まずは連絡を優先し、具体的な対応方法はその後じっくり検討するという順番で構いません。

売主が宅建業者の場合の特別ルール

個人間の売買では、契約不適合責任を免除する特約を結ぶことも可能です。中古住宅の個人間売買で「契約不適合責任を負わない」という条件が付されていることは珍しくありません。

しかし、売主が宅地建物取引業者である場合は、話が異なります。宅地建物取引業法により、民法の規定よりも買主に不利な特約は、原則として無効とされています。

唯一の例外は、通知期間を「引き渡しから2年以上」とする特約です。これは買主にとって不利とはみなされず、有効な特約として扱われます。

つまり、売主が宅建業者であれば、少なくとも引き渡しから2年間は、契約不適合責任を追及できる権利が確保されているのです。

まとめ

項目	内容
行使できる権利	追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約解除
通知期限	不適合を知った時から1年以内に通知
個人間売買	責任を免除する特約が有効な場合がある
売主が宅建業者の場合	買主に不利な特約は原則無効（引渡しから2年以上の特約は例外）